違章建築可以拿來買賣嗎？

我們在台灣買房子，尤其是碰到年代比較久遠的老房子，蠻大比例都有違章建築的，這也算是一種歷史共業。常見的違建樣式，有「頂樓加蓋」、「陽台或露台外推」、「騎樓外推」或是「夾層樓中樓」，樣式千奇百怪，充分展現了台灣人的「彈性和創意」。

既然叫作違建，是不合法的，那就有可能會被別人舉報拆除，它依照每個縣市政府的執行力和態度，面臨著不同程度的風險。

那麼，對於這類型的不合法建築物，我們還可以拿來買賣嗎？

我的答案是，違章建築可以作為買賣的標的物，簽訂的買賣契約仍然有效。

依照民法第758條的規定，

「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」

違章建築不能符合政府的法規要求，以至於不能辦理建物登記，因此賣方就沒有辦法拿到建物的所有權，所以後續也不可能再辦理過戶登記，將所有權移轉給買方。

因為不能辦理過戶，後續它會影響到的是，這個建築物在法律上的所有權，不發生效力。然而，這個所謂的「不發生效力」，僅止於地政機關的土地登記層面，也就是說，買方最後拿到的建物權狀，它的內容是不包含違建部份的。儘管如此，賣方仍是要負擔交付整筆不動產給買方的義務，它包括了違建部分，讓買方可以有權使用整筆不動產。

在這裡，你可能會問到另一個延伸性的問題，如果違建沒有辦理過戶，因此買方沒有違建部分的所有權；那麼會不會那一天，突然跑出一個人主張說，這個違建部分是屬於他的？

依照民法第962條的規定，

「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」

這條規定可以解釋為，買方因為買賣契約的關係，「有權占有」這筆不動產。雖然買方沒辦法透過土地登記的程序，在法律上取得違建的所有權，但是他仍有權利，主張他是占有人的身分，

請求予以排除或防止這些不速之客，對於他的權利所產生的侵奪或妨害。這也使得違建的買方，雖然無法取得所有權，但還是可以取得違建的事實上處分權，買方仍然可以對違建進行占有、使用、收益、或事實上處分的行為。