如何釐清你的買房需求？跳級找房是個好主意！

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買房子是件大事，我們務必要量力而為，否則你朝思暮想的成家美夢，當你繳不起貸款時，搞不好會變成一場惡夢。

既然買房子要量力而為，那我為何還要建議你往上跳級來找房呢? 

我所謂的「跳級找房」，並不是要你打腫臉充胖子去買豪宅，這樣就太不實際了。我的建議是以高出約20%~30%的預算幅度，先請你往高總價的物件來找房，再慢慢往低總價的範圍去找，進而挑選出適合你的房子。這個方法的好處是，讓你藉由擴大看屋的範圍，在具有差異性的許多房子中，能進一步釐清或發現你的真正需求。

接下來我再把「跳級找房」的策略，分成四個步驟來逐一說明：

一、先訂出預算範圍和找房範圍

每個人買房子會碰到的第一個問題是，「你的預算是多少？」

我google了一下，目前大部分的房貸金額建議，約是每月償還金額在每月收入的3成到5成左右，最好不要超過這個範圍，以免會影響到生活品質。

這個建議是有道理的，我們總不能為了買房子，搞到沒錢吃飯吧？但是每個人的收入有高有低，你可以選擇自己存，也可以夫妻兩個人一起來存錢，而且支出的金額項目也有很大的差異性，所以你也不必硬生生的一體適用這個標準。

我覺得有幾個可行的做法：

1. 先彙整每個月的必要花費。

你可以參考每個月的信用卡帳單，或是藉由記帳來完成此事，這樣會有比較準確的結果。你最好要記錄下來，不要只靠想像的，因為想像往往和現實之間有一大段的差距。透過以上的彙整動作，你可能會意外地發現許多不經意的日常支出，那麼就趁現在，趕快把這些荷包漏洞給補起來吧！

2. 列出大金額的單筆支出項目。

例如保險費、旅遊費、進修或補習費、汽車保養費、孝親費、天外飛來一筆的紅色炸彈…等等，都屬於是一次性的大筆支出，這些花費的金額通常會比較高，若是你一個疏忽沒列入預算，都可能會打亂你的買房計畫。

3. 預留裝潢費。

這點還蠻有趣的，只顧著買了房子卻無法住進去? 入新房最基本的櫥櫃、家具、家電冷氣…，算一算大概要個幾十萬吧，這是大部分人可能會遺漏的重大花費。

4. 再加上一點準備金，因應緊急性的花費。

扣除了上述的幾項支出，還能夠存下來的錢，再外加年終獎金 (如果有的話)，這就是你買房的主要資金來源。

每個月存下來的錢，可用在每個月必須還的房貸，而不定期發放的績效或年終獎金，就可用在償還一次性的較大金額房貸。看著每個月逐漸變少的貸款餘額，其實也算是一種小確幸，至少我是這樣看待它的。

好的，回歸正題。假設你試算出來，你或你家每個月可以存下四萬元。

以貸款八成，二十年期的房貸，利息低於2%，先不去討論房貸寬限期的空間，每個月都要攤還本息。在這樣的條件下，你買房子的「預算範圍」，大約會是在1,000萬元的水準。

我們把這個1,000萬的買房預算，再大膽往上提高到1,200 ~ 1,300萬的水準，作為你的「找房範圍」上限，就以這個標準來開始你的找房之旅吧！

二、列出你的必要需求清單

買房子需要多作功課。我常聽到一些勤勞的買屋者談到，他們是在看過了幾十間，或甚至是數倍以上的房子之後，才會作出買房的決定。這沒有一定的好壞，但凡是走過必留下痕跡，你花的這些功夫和時間，都不會是白費的。藉由累積下來的看房經驗及討論過程，所培養出來的看房感，將會幫助你作出最好的決定。 

因為可以挑選的房子太多了，而且永遠都有新的房子拿出來賣，但是你的時間和精力卻是有限的。因此你的需求愈清楚，愈有助於你後續的好房挑選動作。

我們先談一下必要的需求，也就是絕對要滿足的條件，你能夠愈具體的提出來就愈理想。像是所在的區域、交通、生活機能、學區或醫院考量、公園綠地、通勤時間、車位數或是有無電梯、房間數、坪數大小…等等，這些都是大多數人的可能考量項目。

想要有效率的找房子，你就要先列出你的必要需求，以便初步過濾出符合條件的候選名單，而不是亂槍打鳥式的隨意找房，你的時間精力要集中花在後續的候選名單挑選。

三、執行由上到下的跳級找房策略

當你準備執行「跳級找房」的策略，假設你的預算是1,000萬，你就自行提高30%的標準，先從1,300萬的房子開始看起，後續再慢慢地往更低總價的房子去挑選。

我之所以會有如此的建議，是出自於我親身的經驗。

多年前我想要買一間大一點的新房子，希望接爸媽來一起住，我先務實地把我當時的收入和存款，仔細地試算了一遍，得出我可以負擔的預算範圍，然後就以這個「預算範圍」，我就開始去看屋。

過了一段時間之後，也陸續地挑選出符合條件的幾間房子。於是滿心歡喜的帶爸媽去看屋，在一輪看下來的結果，竟然是被頻頻打槍，沒有一間滿意的。

當時除了有點惱怒以外，我也同時發現到，我並沒有完全考慮到父母的需求，例如他們比較偏好的透天厝，或是想要設置神明廳的空間需求。

我事後反省，之所以會發生這樣的疏漏，主要是受限於整體預算的考量，我也自行限制了我的「找房範圍」，以至於忽略一些更好的潛在標的，這個限制使得我挑選出來的房子，有著同質性太高的缺點。

你要知道，在必要需求都已經被滿足的情況下，若是某一個案的房價比別人高出了20%~30%的價格，這個差距算是很大的，理當是它有很好的市場賣點，去支撐比較高的定價。

這個賣點有可能是更大的坪數、更便利的生活機能、國際級水準的設計團隊、更好的建材工法、公園水岸第一排有永久的棟距…等等，你需要把他們找出來，徹底去了解這些房子的價值，他們可以比別人貴的理由是什麼。

有可能你會問，就算你知道了答案，你也不一定能買得起。

這也沒錯！你有可能還是買不起，但更重要的是，你對於每個物件的差異點，已經了然於心，並且能作出綜合性的評估判斷，再從中找出先前沒有想到的需求點，逐步勾勒出你的理想標的。

或許你也會發現到，經過「跳級看屋」之後，在這些較高總價的房子裡面，有著你渴望的需求或功能，但它需要以超出預算的價格才能買到。

對於陷入兩難的你，我並不建議你毫無節制地，勉強的去提高預算把它買下來。我會鼓勵你把可能高出預算的金額，和可以被滿足的需求點，在兩者之間作一個性能與價格的比較取捨。

不論結果是什麼，這都是你仔細考慮後的決定，畢竟買房子是長期性的決定，我寧可多看之後決定不買，也不要匆忙買下之後再來後悔。

若不想事後才來後悔，你就需要事前多去看好的房子，把你的眼界打開一點，看遠一點，不要受限在你「預算範圍」中的房子。若你拉長時間來看，假設一輩子只能買一間房，多安排去看房的這一點功課，就算不上什麼了，收穫應該會遠遠大於付出。

四、在最後決定前，找你信任的人再看一次房子

當你感覺到，該看的房子都看了，該談的條件也都談了，那是不是就要做決定了呢？

這時候我建議再踩一下煞車，而且記住，有關於不動產的決定，都一定要謹慎以對，不要被建商或房仲的話術，或是銷售技巧而衝動的下決定。

因為你不小心手一滑，就有可能是上百萬元起跳的差距，你是要上多久的班，才有辦法賺的回來這些錢？

現在網路上有很多的討論區，你有空都可以去爬爬文，多了解一下大家的想法和考量點是什麼？找找有沒有你以前忽略掉，或是值得重新考慮的地方？我覺得這是個不錯的檢視方法。

我更會建議你，在作出最後決定之前，找幾位自己信的過的人，像是未來會同住的家人、肯說真話的老朋友、或是有豐富買房經驗的專家，和你一起再來看一次房子。

因為這些人和你沒有利害衝突，他們會站在使用者的角度來幫你設想，或許這時的一個意外發現，就會讓你改變決定。而且對於他們的意見，你也比較聽得進去，會更具有參考性，避免你只聽到一面倒的勸敗建議，或是有沒有建議都沒差別的好人意見。

以上的四個步驟，主要是出自於我的經驗分享，不一定對每個人都有幫助，大家也可以多去參考其他人的看法。

我主要想表達的觀點是，你在決定買房之前，務必要多去看房並多作比較，因為每一間房子都是獨一無二的，這世上沒有兩間房子是完全相同的，各有其優缺點，你需要多一點的觀察力和思考力，去找出最適合你的房子。