這個年頭你想要買賣房子，大概十個人裡面，有七、八個人會直接找房仲吧？！
主要的原因不外乎是，一般人都欠缺買賣房子的經驗，而不動產的金額龐大，經不起一個閃失，為了慎重起見，還是找「專業人員」來處理比較妥當。
另外，買賣房子不像是去超商，你拿了東西，只要記得付錢就好。
從決定要買賣房子的那一刻開始，約看房子、帶看解說、買賣條件的溝通協商、簽約議價、過戶登記、各期款項支付、辦理貸款、交屋驗收、到後續可能會發生的瑕疵或法律糾紛，你要面對的大小事情，算起來還真是煩人啊！
大家的時間都寶貴，若想要省時又省力，把不動產的事交給「專業人員」來處理，也是很合情合理的選擇。
不動產的「專業人員」有那些？
我們最常聽到的三種職務有：「不動產營業員」、「不動產經紀人」和「地政士」。
雖然是常常聽到，但是大多數人對他們個別的工作職責，卻不是很清楚。就讓我來為大家一一說明吧！
一、「不動產營業員」
「不動產營業員」是大家最常會碰到的，大多數的房仲人員都是屬於這一類的。
「不動產營業員」的工作是，協助「不動產經紀人」執行仲介或代銷業務。
依照政府的規定，從2013年8月開始，「不動產營業員」除了完成30小時專業訓練時數外，還須經過測驗及格之後，才可以取得「不動產經紀營業員」資格，合法的執行業務。
現在改成除了要去上課之外，還要通過考試的規定，比起以前只要人到就可以拿到資格的作法，已經是嚴謹很多了。但是我相信，只要你都有去上課，也有把老師上課的重點用心了解，要取得這個資格是不會太難的。
二、「不動產經紀人」
「不動產經紀人」的英文是稱為Real Estate Broker，和我們上面介紹的「不動產營業員」，他們的英文是Real Estate Agent，兩者是不一樣的角色。
你可以想像「不動產經紀人」是一家不動產公司的經營核心，而「不動產營業員」就是協助其不動產業務的推動人，在完成一筆不動產的買賣之後，大家再按照彼此談定的佣金拆分方式，來共享公司的收入，可以說是魚幫水，水幫魚的合作互惠關係。
「不動產經紀人」的主要職責，就是不動產買賣交易的把關人，並適時提供買賣雙方之間的溝通協商。在台灣，你在路上能看到的房屋仲介與代銷公司，都必須要有一張「不動產經紀人」的證照，他們才能合法的營業。
「不動產經紀人」要確保在不動產交易的過程中，關於簽訂的各項契約內容、銷售廣告、或是說明，都與實際的狀況相符，藉此讓雙方信任並加快交易的速度，以避免發生不必要的糾紛。
依照「不動產經紀業管理條例」第22條的規定：
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
1.不動產出租、出售委託書。(經營代銷業務者不適用)
2.不動產承租、承購要約書。(經營代銷業務者不適用)
3.定金收據。
4.不動產廣告稿。
5.不動產說明書。
6.動產租賃、買賣契約書。
也就是說，這些文件都是需要「不動產經紀人」簽章後，才具有法律效益的喔！
因為之前的工作，經常要看別人的履歷，我發現蠻多只有「不動產營業員」資格的人，作了短短一年不到的房仲工作，就在求職履歷上自稱是「不動產經紀人」？？？
要搞清楚，這兩個是不一樣的證照，雖然名字是有那麼一點像，不過這個吃人豆腐，未免也吃得太過頭了吧？「不動產經紀人」的證照不算很難考，但每年錄取也只有幾百個人而已，不然為什麼大多數的房仲都沒有這個證照，還要去跟別人租牌才能來開店呢？
我只能說，人必自重而後人重之，不動產仲介人員的專業意識還不夠強，需要同行的夥伴們用心去提升了，我們一起加油！
三、「地政士」
「地政士」就是我們俗稱的「代書」，在民國90年通過了「地政士法」之後，「代書」就改稱為「地政士」。聽說只有在日本和台灣才有這個特別行業，其他國家應該都是由律師來處理這一類的業務。
「地政士」的主要業務，依照「地政士法」第16條的規定：
地政士得執行下列業務：
一、代理申請土地登記事項。
二、代理申請土地測量事項。
三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。
四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
五、代理申請土地法規規定之提存事項。
六、代理撰擬不動產契約或協議事項。
七、不動產契約或協議之簽證。
八、代理其他與地政業務有關事項。
所以，因買賣、贈與、或繼承土地和建物時，其相關的登記、測量、稅務、公證或認證、撰擬不動產契約、或協議之簽證事項，都包括在「地政士」的業務範圍內。
看起來地政士的工作蠻專業的，收入應該不錯吧？！
其實要考到地政士，要花費蠻多的工夫去念書的，它歷年來的錄取率都在10%以下，不算是容易取得的證照。但因為地政士的業務，在不動產市場的生物鏈中，屬於比較下游的，隨著房仲品牌主導中古屋市場的趨勢愈來愈明顯，形勢比人強，地政士需要與房仲打好關係，配合度要高，像是隨時stand-by的簽約時間，或是提供房仲很好的成交回饋金方案，才比較有機會能生存下來。
但很有可能，整個算下來，代書真正能拿到手的收入並不多，但是要承擔的責任有一大堆，肉都被仲介吃了，代書就只有喝湯的份，收入和付出不成正比。
所以，山不轉路轉，有些代書就不走房仲特約代書的路，他們專精在某塊特別的領域，像是共有土地、祭祀公業、建物保存登記等等，這些比較複雜的產權協調處理業務，或是不動產開發，或是提供整合性服務的多元化經營模式，慢慢地自己走出另外的一條路。
四、總結
不動產市場最常見的三種角色：「不動產營業員」、「不動產經紀人」和「地政士」。
三者彼此的關係是：
- 每家經營房屋仲介或代銷業務的不動產公司，都要有一個合格的「不動產經紀人」證照，由其負責不動產買賣交易的文件簽章及流程把關，這樣子才能夠合法營業。
- 每家不動產公司都有許多的「不動產營業員」，他們負責在第一線面對客戶，協助「不動產經紀人」執行不動產買賣的仲介工作，兩者合作完成不動產的交易。
- 不動產交易完成之後，就會交由「地政士」處理後續的產權登記事務，辦理不動產過戶、相關的房貸申請、和申辦買賣價金的履約保證服務。
