房子的建蔽率和容積率該如何計算呢？

當我們在談論房子的事，你應該常會聽到「建蔽率」和「容積率」的用語吧？在這裡我將為你說明，這兩個既帶著熟悉感，但你卻可能不太清楚的專有名詞，其實道理是蠻簡單的喔！

一、「建蔽率」就是建築物的投影面積，占了整塊土地的面積比例。

假設一塊土地是 100 坪，建築物每層樓蓋60 坪，留下了空地40坪，那這棟建築物的建蔽率 = 60坪 ÷ 100坪 = 60%。

這裡算出來的建蔽率60%是上限，並不代表你一定要蓋到60%滿滿的，你也可以選擇縮小只蓋40%，然後再搭配該地的容積率規定，改以拉高建築物樓層的做法，來完成整體建物的設計。

為什麼要規定「建蔽率」呢？ 其中有很多的考量原因，像是：

＊防止基地太過於密集使用，維護城市的景觀。

＊保持各建物之間的棟距，保留隱私感，也減少空間的壓迫性。

＊提升建物的採光通風。

＊消防地震時的安全性。

建蔽率愈低，周圍就可以留下的空地就會愈大，而這些空地會被作為建物退縮、植栽或是中庭花園…等等的用途。

二、「容積率」就是建築物的樓地板面積總和，占了整塊土地的面積比例。

假設一塊土地是 100 坪，建築物每層樓蓋60 坪，總共蓋了5層樓，加總起來300坪，那麼這棟建築物的容積率 = 300坪 ÷ 100坪 = 300%。

實施容積率管制的目的，是有效地控制都市建物及人口密度的問題，使建設發展與都市計畫能密切配合。藉由限制每塊土地可蓋的樓地板面積，使得建地的供給量趨於穩定，也避免大家一窩蜂地，在精華區蓋起密密麻麻的高樓，但反觀其他的區域，卻只是稀疏地蓋低矮建物的失衡景觀。

但像是屋頂突出物、陽台、露台、法定騎樓、依法作為防空避難設備、裝卸及停車空間之地下室，就不計入法定容積率的空間裡面，因此也就可以興建出額外的的樓地板面積。

雖然容積率有其管制的規定，但既然有規定，通常也就有例外。

當你發現有些大樓，蓋的就是比鄰近建物來的更高大，它有可能就是透過合法增加容積來達成的。主要的方式有：

1、「獎勵容積」

簡單的說，「獎勵容積」就是讓原本可蓋房子的室內面積變多。像是「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」的規定，危老重建案可依據原容積大於基準容積、危險程度、退縮建築、綠建築等級、智慧建築、耐震設計、無障礙環境、協助取得開闢公設等八個面向，分別取得2%至10%的容積獎勵，最高有30%的容積獎勵，又加上符合時程內申請的案子再給10%獎勵，最高就可獲得 40%的容積獎勵。

也就是本來只有1,000坪的容積，但只要能符合獎勵容積的規定，就多出了400坪可蓋房子的面積，變成了1,400坪。

2、「容積移轉」

「容積移轉」就是一塊土地將它用不到的可建築容積，移轉到其他可建築土地的建物使用。例如A空地的容積不作使用，換到B地的精華區域去蓋大樓。

透過容積移轉的實施，可以讓一些需要進行保存維護的古蹟，或是因為都市計劃預先劃設的公共設施保留地，這些發展受到限制的土地地主權益，能夠獲得保障與補償。當然，這也連帶地讓政府不用準備一大筆錢來徵收這些土地，以紓解龐大的財政壓力。