辦理房屋貸款的流程是如何進行的？

因為不動產是高總價的資產，一般人光是存個頭期款就很費力了，更何況是一次全額付清。所以大部分的人買房子時，都會選擇辦理房屋貸款。

辦理房屋貸款的過程有些複雜，我們可以分成下列的幾個階段：

一、挑選貸款銀行 

辦理房屋貸款的第一步是，你要先挑選配合貸款的銀行。

建議大家最好在買房簽約之前，你就先去了解，銀行預估的可核貸條件是什麼，這也有利你對於買房簽約之後馬上要付的自備款，可先做好準備。

(在美國，有部分的購屋者，會事先取得銀行核准的貸款額度 (pre-approval letter) 後才來買房，屋主也對於有拿到核准額度的準買方，比較有意願來洽商。)

若是等到簽約之後，你才來考慮貸款的事，萬一這時候有個閃失，貸不到你要的條件，而你又沒有其他的替代方案，以至於交易進度有所延誤或中斷，對買賣雙方都是不好的結果。

了解銀行貸款方案的管道很多，主要有以下的三種：

1. 自己找：建議你先從自己長期配合的銀行來找。比如說你是大金額的存款戶、薪資戶或理財客戶，這會讓你在房貸條件的談判上面，比較有籌碼。

2. 透過房仲介紹：若是透過房仲買屋，他們大多數會提供配合銀行的房貸方案。

3. 透過代書介紹：由於業務的關係，代書會與多家銀行有合作的關係，能給你的選擇性比較多。
   

但是，請你記住，不管你聽到的貸款方案有多麼的優惠，沒有人能「保證」你一定可以貸到多少錢，因為決定房屋貸款最重要的關鍵是，你要有穩定的收入和良好信用才行。

二、申請貸款及審核

在挑選了貸款銀行之後，我們就填寫相關的申請文件，提供給銀行他們要求的財力證明文件，例如是薪資轉帳證明或扣繳憑單…等等，讓銀行評估你的財力無虞，並且願意貸款給你。 

因為每家銀行的評估結果不盡相同，對此你可以有所取捨，事先安排2~3家銀行來送件，再視各家銀行的條件作出最後的決定。但是切記，不要「同時」向好幾家銀行申請貸款，這將會造成銀行對你這個人的負面看法，認為你的財務狀況可能不佳，急著要借錢。

所以，建議你先送一家銀行審核完畢之後，若不滿意才再送另外一家，這會是比較好的做法。

銀行在收到你的申請文件之後，會去聯徵中心調閱你的聯徵紀錄和信用評分，像是你的個人信用、收入能力、銀行往來歷史紀錄、或是否有跳票或信用卡遲繳等不良記錄，作為他們是否核貸、與核定利率及額度的參考依據。

上述所談的內容，都是有關於申請人資格的審核，接下來是抵押物價值的審核。

在房屋價值的鑑定方面，銀行主要是以房子所處的地段、生活機能、屋況、和附近環境設施，再輔以銀行內部建置的房價資料庫，來進行估價的工作。大部分的銀行都會派人到實地去勘查，有些比較嚴謹的，還會要求到房子內部查看屋況、裝潢及拍照，作為放款審核的依據。

三、照會

當銀行審核通過你的貸款申請之後，銀行的審核人員會打電話給你，進行詢問及確認的動作，他們大多會詢問你的個人資料、房子地址、服務公司名稱、貸款金額、或使用用途…等等。

這個動作的主要目的是要確認，是否是當事人親自申請的貸款，並查證有無欺瞞不實的情形，而這個流程就是「照會」。

四、對保

照會完成之後，接下來就是到銀行進行「對保」的程序。「對保」就是當你的貸款申請被核准之後，借款人和保證人到銀行簽訂貸款契約書、借據或相關表單。

在簽約過程中，當事人也會再次確認貸款金額、利率年限、有無寬限期或違約金的內容，而銀行承辦人員也要同時核對，在這些文件上面的簽章，都是當事人所為的動作。

五、設定

當你完成了銀行對保之後，銀行就會請代書去辦理抵押權的設定登記，而抵押權的登記內容，會在土地及建物謄本的「他項權利部」顯示出來。

這個設定登記，代表著銀行對你有債權的請求權，通常設定金額會是你實際借款金額的1.2倍，比如說你貸款1,000萬，在謄本上看到的抵押權設定金額，將會是1,200萬。

六、撥款

銀行在抵押權設定完成之後，才會進行撥款。若是你買的是中古屋，原屋主可能會有尚未償還的房貸餘額，這時你的貸款銀行會將預計撥款的金額，部分用來償還原屋主的未償還房貸，這個動作就是「代償」。

在完成了「代償」之後，表示原屋主欠銀行的房貸已經還清了，緊接著你的貸款銀行會請代書，把原屋主貸款銀行設定的抵押權作塗銷動作，讓你的貸款銀行抵押權順位沒有問題，以確保銀行的債權行使權利，這就是所謂的「塗銷」。

以上的動作都完成了之後，銀行就會撥款到你指定的戶頭，若是你有承作履約保證，那就會撥款到履保專戶，讓履保公司來處理後續的結案事宜。

以上我整理出來的申請房貸流程，在實際執行上需要花費蠻長的一段時間，為了縮短整個不動產交易的時間，我們通常會在不動產交易流程的第二階段，也就是「用印款」付清之後，就會開始進行房屋貸款的申辦流程。

因此再次提醒在買房之前，先把申請銀行貸款的相關準備動作做好，會讓你更有餘裕的，從容完成你的人生大代誌。