1. 被繼承人免稅額 1333萬元 (111年度已調整, 本次無變動)

2. 配偶扣除額 553萬元 (原標準493萬元)

3. 父母扣除額 138萬元 (原標準123萬元)

4. 直系血親卑親屬、受扶養兄弟姐妹、祖父母 56萬元 (原標準50萬元)

5. 未成年人 每年加扣 56萬元 (原標準50萬元)

6. 重度身心障礙者 693萬元 (原標準618萬元)

7. 喪葬費 138萬元 (原標準123萬元)

8. 被繼承人日常生活必需之器及用品 100萬元 (原標準89萬元)

9. 被繼承人職業上之工具 56萬元 (原標準50萬元)

贈與稅：

同一贈與人每年免稅額 244萬元 (111年度已調整, 本次無變動)

#113年度起適用

# 上述各項金額每遇消費者物價指數較上次調整之累計上漲達百分之十以上時，按上漲程度調整之。調整金額以萬元為單位，未達萬者按千元數四捨五入。

# 102.11.1～112.10.31累計物價指數上漲達11.1217％，自113年起調整。

這篇文章 遺產稅、贈與稅 免稅額及扣除額之新標準–113年度起適用 最早出現於 Vince帶路尋好房。

最近有客戶問我，他們有房子想要賣，但因為考慮到房地合一稅的問題，只差個幾個月的時間，就可以適用較低的房地合一稅稅率，所以不知道該不該現在就拿出來賣？深怕房子很快地順利賣出去了，這下子要繳納比較多的房地合一稅？！

所以，碰到房地合一稅的相關問題，我們不能只是關心稅率的高低，持有期間的計算也會是個關鍵！

一般人最常碰到的中古屋及預售屋買賣，這兩類交易持有期間的認定標準分別是：

(1)房屋、土地交易以「完成所有權移轉登記日」為準；

(2)預售屋及其坐落基地則是為「訂定買賣契約之日」。

你看清楚了嗎？房地交易的房地合一稅是以登記日期為準，而不是簽約日期，也就是說，你在何時簽約賣房子不是重點，反而是何時完成產權的登記，這才是適用不同稅率的關鍵點。

若你剛好就碰到這個問題，你可以先和買方簽訂買賣契約，然後雙方在買賣契約書裡約定登記日期就可以了。不過，你如果買的是預售屋，在還沒交屋前就轉手賣掉，那你的持有期間就是以簽約日期來計算了。

另外，若是你賣的是因為繼承、受遺贈或是配偶贈與的不動產，這部分的持有期間，除了你個人的持有期間以外，還可以加上前一任的持有期間一併計算，其相關的規定如下：

(1)因繼承所取得的房地持有期間 ＝ 個人持有期間＋被繼承人持有期間
(2)因遺贈所取得的房地持有期間 ＝ 個人持有期間＋遺贈人持有期間
(3)因配偶贈與所取得的房地持有期間 ＝ 個人持有期間＋配偶持有期間

希望藉由以上的簡短說明，能幫您省下為數可觀的房地合一稅！

這篇文章 房地合一稅的持有期間怎麼算？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

房屋稅是在每年5月1日起至5月31日課徵的。

房屋稅的稅基是「房屋評定現值」，而房屋稅計算方式 ： 房屋稅 ＝ 「房屋評定現值」  ×  稅率

「房屋評定現值」的金額，主要是根據房屋的建造材料等級、折舊標準、以及不同地段，每三年重新評定一次之後，再由政府公告。

依照不同的使用情況，政府會分為幾個級距來課徵房屋稅：

(1) 自住及公益出租人之住家用房屋是 【1.2%】

只要是符合

   (a)所有權人、配偶及未成年子女持有住家用房屋，全國合計三戶內

   (b)沒有出租

   (c)並且是本人、配偶或直系親屬「實際居住使用」者，

   你就可以申請依照1.2%的自住住家用稅率，來課徵房屋稅。

請大家注意喔，上述所謂的「實際居住使用」，並沒有強制要求你要把戶籍遷過來才算，只要你有實際的使用房子就可以了，其實實務上也很難認定你有沒有實際的使用啦。

(2)  其他住家用房屋是【1.5~3.6% 】

(3)  營業用房屋是【3~5% 】

(4)  非住家非營業用則是【1.5~2.5%】。

房屋稅有幾個較為特別的情況，

像是有些人會設立公司行號在自己家裡面，同時作為「住家」及「非住家」使用，這時候就應該以實際的使用面積，分別按照「住家用」及「非住家用」的稅率來課徵房屋稅。但是「非住家使用」的課稅面積，最低不得少於全部面積的六分之一。

還是一點要留意的是，房屋稅的課徵對象是以「附著於土地之各種房屋，和有關增加該房屋使用價值之建築物」。

這個定義就有點玄機囉，屬於這個課稅範圍內的房屋或建築物，它包括增加了該房屋價值的停車間、電梯間、游泳池…等設施，這些項目都要履行繳納房屋稅的義務，不論這個房屋或建築物有沒有辦理產權登記。

但是請你弄清楚，原本屬於是違章的房屋，不會因為你有繳了房屋稅之後，就變成合法的建物了，這是一般人常會發生的誤解。所以一個結論，違章建築還是要繳納房屋稅，但是有繳房屋稅的房子，不一定就是合法登記的房屋喔！

這篇文章 申請自住住家用的房屋稅優惠，需要遷戶籍嗎？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

當各位有了房子之後，每年都會定期收到房屋稅及地價稅的繳納稅單，這也是持有不動產的一項必要稅費支出。我們今天先來談談地價稅。

【地價稅的課徵方式】

地價稅是在每年度11月1日至11月30日課徵的。而地價稅的稅基是按照每一位土地所有權人，在每一個直轄市或縣市轄區內之「地價總額」計徵之。而「地價總額」又是從土地所有權人，依法定程序「申報地價」的總額得之。

你可能會問，什麼是「申報地價」？我沒有去申報什麼地價啊？沒有錯！絕大多數人都會有這樣的問題。那麼我們就先來了解政府的相關法令。

政府每兩年舉辦規定地價或重新規定地價時，應於公告地價之次日起 30 日內，受理土地所有權人申報地價，以作為課徵地價稅之依據。

土地所有權人得參考公告地價，增減百分之二十以內申報地價，申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價；如未申報地價者，則按公告地價百分之八十為其申報地價。

以上咬文嚼字地講了一堆，簡單的說，就是政府會定期公告土地的公告地價，土地所有權人可以在公告後的一個月內，主動向政府申報你認為的合理地價，但是你申報的地價，又只能在政府公告地價的上下20%範圍內，不能夠超過這個範圍。因為絕大多數人都沒有去申報地價，所以政府就是以公告地價的80%，作為你的「申報地價」了。

【地價稅稅率】

地價稅是採取累進稅率來課徵的，基本稅率是千分之十。

當土地所有權人的「地價總額」超過了「累進起點地價」之後，政府就會將超過「累進起點地價」的部份，開始去課徵千分之十五起算的地價稅，當你的「地價總額」超過「累進起點地價」愈多時，就會被課徵更高稅率的地價稅，一直到千分之五十五的稅率為止。

好康的是，對於適用「自用住宅用地」的地價稅課徵，政府則給予千分之二的優惠稅率。這個稅率比起基本稅率的千分之十，可以少繳很多的地價稅 (等於是少繳了五分之四的 地價稅)，這是你應享有的權益，千萬不要忘記去申請了。

【申請自用住宅用地優惠稅率的條件】

那什麼是「自用住宅用地」呢?  它要符合以下的幾項條件：

(1)土地所有權人或其配偶、直系親屬，於該地辦竣戶籍，

(2)且無出租或營業用之住宅用地，

(3)而土地上的房子也是屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬的，

只要符合以上條件的土地所有權人，就可以去申請「自用住宅用地」。

另外，「自用住宅用地」還有其他的兩個條件限制：

第一個是面積上的限制。在都市土地未超過三公畝(約90.75坪)，非都市土地未超過七公畝(約211.75坪)的部分才能適用。

第二個限制條件是，土地所有權人、配偶及未成年之受扶養親屬，只能有一處適用。所以，如果你有兩間以上的自用住宅 ，你可以將你的直系親屬戶籍，像是成年子女、父母、或祖父母，遷到第二間以上的自用住宅，這樣子就可以繼續享受優惠稅率的好處，不會受到只能適用一處的限制。

【申請自用住宅用地優惠稅率的期限】

請大家注意！適用以上申請條件的土地所有權人，要在每期地價稅開徵的40日前(也就是9月22日)，向稅捐稽徵機關申請核定。若是逾期申請者，就只能從下一期才能開始適用了。已經核定而且用途沒有改變的，就只要申請一次就好，以後可以不用每年度再作申請。

【如何申請？】

你可以向各縣市的稅捐稽徵單位申請，應備證件有：

• 申請書、
• 戶口名簿影本、
• 建物所有權狀影本 (申請書上已填註建號及納稅義務人本人、配偶、未成年子女之戶籍資料者免附)

還有一個更方便的申請方法，那就是土地所有權人「本人」，到戶政事務所辦理戶籍異動登記時，就一併勾選地價稅自用住宅用地的申請，這樣就不用再額外跑去稅捐稽徵單位申請了。但是，你若是選擇在戶政事務所申請自用住宅用地稅率課徵地價稅，僅限於由土地所有權人「本人」提出申請，若是其配偶、直系親屬遷入戶籍時，是無法代替本人申請的。

這篇文章 如何申請自用住宅的地價稅優惠呢？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

在過去的年代，長輩想把不動產留給子女，「贈與」是大多數人會想到的作法。但是現在有房地合一稅，整個的思維就不一樣了。你若是沒弄清楚就去辦贈與，恐怕會讓子女未來要繳的房地合一稅，比你辛苦省下來的贈與稅還高出一大截，到時就只能欲哭無淚了。

我們想要算出房地合一稅，你先要知道「房地交易所得」。

我把「經由繼承或受贈取得不動產」的「房地交易所得」計算式，標示如下：

「房地交易所得」 = 

(1)交易時之成交價額    

      (減去)

(2)(繼承或受贈時之「房屋評定現值」及「公告土地現值」)(依物價指數調整後) 

      (減去)

(3)因取得、改良及移轉而支付之費用。

如果你現在將不動產以「贈與」的方式過戶給子女，在未來的某一天，子女可能因為理財或搬家的原因想要出售它，這時候政府將會依照子女當初受贈時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」來認定不動產的成本，並不是用大家以為的市價來認定成本。

又因為政府公告的「房屋評定現值」和「公告土地現值」，比起市價來說，普遍上都是偏低了許多，所以這個認定方式，就會讓子女的「房地交易所得」無形地變多，連帶後續要繳的房地合一稅也就會變多了。 

看到這裡，你明白我的重點了嗎？

現在有房地合一稅的規定，子女因為繼承或受贈取得的不動產，或許當初取得時是省了不少贈與或遺產稅；但如果說你現在想要賣掉它，你要有心理準備，有可能會繳更多的房地合一稅。

因為這關乎你的權益甚大，Vince舉個例子來說明。

父母親在贈與子女不動產的當下，不動產市價是1,000萬元，評定現值是600萬元。而父母親也妥善利用了(a)不動產市價與評定現值的落差，(b)贈與附有負擔，或是(c)贈與稅免稅額，以三種節稅作法齊下的結果，就是父母親不用繳任何的贈與稅，乍看之下，似乎省下了幾十萬的贈與稅。

但是，假設子女在取得不動產之後，當年度就把它賣給別人，售價為1,100萬。依照房地合一稅的規定，受贈不動產的取得成本，就是以房地評定現值的600萬來計算，而不是受贈時的1,000萬市價來認定。

「房地合一稅」的計算式 ： 

房地交易所得 ： 1,100萬 – 600萬 = 500萬

房地合一稅     ：500萬 * 45% = 225萬

一開始，父母親是省下了幾十萬的贈與稅，但是因為子女當年度就出售，又繳了兩百多萬的房地合一稅，這樣子一來一回，當初父母親贈與不動產的節稅初衷，不但無法實現，現在試算起來，反而要繳更多的稅金給政府喔。

我的結論是，在現今房地合一稅的規定下，若是想以贈與不動產的方式來節稅，這時候我們要考慮的層面，就不能只想到贈與者可以省下來的贈與稅而已。有關於受贈者的想法，更會是一個評估重點，如果他們取得不動產之後，想要馬上就賣掉，後續要繳納的房地合一稅，也要事先規劃清楚。不然，贈與人和受贈人在沒有取得共識的狀況下就貿然行事，原本的一件好事，轉眼間就功虧一簣了。

這篇文章 現在有房地合一稅，想把不動產留給子女，「贈與」還是個好方法嗎？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

交易稅費的種類相當多，主要包括了有「契稅」、「印花稅」、「登記規費」、「仲介費」、及「代書費」 等幾個大項。

一、「契稅」

我國的稅法規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納「契稅」。要注意一點，不只是買賣不動產的時候，才要繳納契稅，總共有六種的情況需要繳納，而且其適用的稅率也不盡相同。

「契稅」計算公式： 核定契價   ×  稅率

「契稅」的適用稅率：

「買賣」、「贈與」、「占有」   ：       6%     

「承典 」  ： 4%    

「交換」、「分割」         ：        2%

契稅的規定，是由取得不動產所有權的人，也就是買方要來繳納。但因為已開徵土地增值稅區域的土地，免課徵契稅，所以契稅就是針對房屋現值 (這是評定的價值，並不是房屋實際的買賣價格) 去課徵。

二、「印花稅」

不動產之買賣、贈與、設定典權、交換、分割時，所訂立之契約，必須繳納「印花稅」才具契約效力。(和「契稅」相比較，「印花稅」少了「占有」的情況適用)

「印花稅」計算公式：公定契約書上之土地及建物總價  ×  千分之一

和契稅一樣，印花稅也是由不動產的買方負責繳納。

依據印花稅法的規定，凡是在國內立書契據的文書，都要在繳納印花稅之後才有法定效力。像是交易金額龐大的不動產契約，都一定要繳納印花稅之後，地政機關才會受理不動產產權移轉的登記申請。請注意這裡的契約，指的是去地政機關辦理不動產登記用的公契，而不是買賣雙方私下簽訂的交易契約。

在2019年，行政院已經通過廢止實施已達幾十年的印花稅，後續只要此案經過立法院的三讀程序，以後大家就可以少繳些稅了(雖然印花稅的金額不算是大筆的，但能夠少繳一點也是好事…)。不幸的是，因為某些政治上的考量，最近又聽說廢止印花稅法的議題，沒有被排為優先推動的事項，殘念！

三、「登記規費」

「登記規費」就是地政事務所受理一般登記業務時，依規定向申請人收取的費用，例如向地政事務所申請地籍謄本的費用。當你取得土地及地上的建築改良物時，就需要到該不動產轄區內的地政事務所，辦理土地及建物移轉登記，以確保不動產權利，並且繳納登記規費。

「登記規費」可再細分為以下的幾個項目：

(1) 登記費：依法聲請為土地及建物的權利變更登記，這時應由權利人按照「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」的千分之一，繳納登記費。

但若是建物所有權的第一次登記，則是按照建物的權利價值，繳納千分之二的登記費。

(2) 書狀費：土地及建物登記需要核發權利書狀的情形，就需繳納書狀費，書狀費每張80元。辦理買賣所有權移轉登記時，地政機關繕發的土地及建物所有權狀，就是一例。

(3) 工本費：當你想要瞭解某筆土地及建物的產權登記狀態，可以到地政事務所申請登記簿謄本；或是要知道某筆土地和周圍土地的相關位置，也可以申請地籍圖謄本來確認。電腦列印謄本每張收費20元。 

(4) 閱覽費：僅申請閱覽地籍圖之藍晒圖、複製圖或是電子處理的地籍資料者，申請人需繳納閱覽費。閱覽費則是依照不同的閱覽內容，而有不同的收費規定。

四、「仲介費」

根據內政部頒訂之不動產仲介經紀業報酬計收的規定，房屋仲介向買賣雙方收取的仲介費，不得超過成交價金的6%，而實務上，大多是落在3~5%左右的收費水準。

五、「代書費」

代書就是地政士，代書以接受權利人及義務人雙方，對於不動產地政登記作業的委託，代辦申請土地登記移轉之業務。代書收費是以「筆」來計算的（若土地、建築改良物各一筆，那就是總共兩筆），每增加一筆或一人，就另行加計費用。這部分的費用大約在幾萬元的範圍內。

六、「 房屋貸款相關費用」

不動產的金額龐大，所以大多數的買賣案件，都會需要辦理房屋貸款。因為房貸牽涉到的房貸成數、利率、或償還年限，各家銀行的方案都有很大的差異，評估時務必要衡量自身的條件，並多方比較，找出對自己最有利的方案。

而相關的費用有下列幾項： 

(1) 貸款徵信費和開辦費：依各銀行的收費規定，約3,000元至5,000元不等。

(2) 抵押權設定費：抵押權設定金額 × 千分之一。

(3) 抵押權設定登記代書費：約2,500元至6,000元不等。

(4) 住宅火險及地震險費用：依各產險公司的收費規定，其費率大致相近。若有提前償還貸款的情形，可以要求退還預繳之保險費。

這篇文章 不動產交易稅費 — 契稅、印花稅和登記規費的課徵繳納 最早出現於 Vince帶路尋好房。

「贈與稅」稅基  =  「贈與淨額 」=  贈與財產  +  擬制贈與  –  不計入贈與總額項目  –  免稅額  –  扣除額 

「贈與稅」的課稅級距金額：  

      1、「贈與淨額 」在2,500萬元以下者，課徵10％。

      2、超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15％。

      3、超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20％。  

(一)擬制贈與

在贈與稅的計算當中，比較特別的是「擬制贈與」的定義，這部分在遺贈稅法第五條有明確的規定，以防止贈與人以模糊不明的財產移動行為，實際進行贈與的目的。

財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：

一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。

二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。

三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。

       但該財產為不動產者，其不動產。

四、因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。

五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人

       或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。

六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且

       該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

以上就是有關於「擬制贈與」的規定，如果被認定符合其條件的話，就會被納入贈與淨額並課徵「贈與稅」。所以若是想要進行財產的移轉，為了不被稅捐機關視作為贈與，你就必須要有實際的現金流向去證明，這樣子才比較有把握順利過關。

(二)不計入贈與總額

不計入贈與總額之財產，共計八項：

1.捐贈給各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關的財產。

2.捐贈給公有事業機構或全部公股之公營事業的財產。

3.捐贈給依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準的教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業的財產。

4.扶養義務人為受扶養人支付的生活費、教育費及醫藥費。

5.作農業使用的農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定的繼承人，可以不計入其土地及地上農作物價值的全數。

6.配偶相互贈與之財產。

7.父母於子女婚嫁時所贈與財物，總金額不超過100萬元。(父母可各為贈與100萬元，最高為200萬元。)

8.因委託人提供財產成立、捐贈或加入符合第16條之1各款規定之公益信託，受益人得享有信託利益之權利。

(三)免稅額：每位納稅義務人每年220萬元。

因此當父母要贈與財產給子女時，就可以善用此項規定，利用夫妻每年各有220萬的免稅額，每一年就有440萬免稅額。

(四)扣除額：贈與附有負擔者 (例如土增稅 / 契稅 / 抵押借貸…)，由受贈人負擔的部分。

例如，父母贈與子女一間房子價值1,000萬，但是房子的貸款還有700萬沒繳，這個要由子女繼續負擔的部分就可以扣除。因此這筆房子的贈與，就是以1000萬減去房貸700萬的餘額300萬，認列為贈與金額。

這篇文章 贈與稅稅基之贈與淨額，要如何計算？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

「遺產稅」稅基  =  「遺產淨額」 =  全部財產  +  擬制遺產  –  不計入遺產總額項目  –  免稅額  –  扣除額 

「遺產稅」的課稅級距金額：

我們要以「遺產淨額」為準，

 1、在5,000萬元以下者，課徵10％。

 2、超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加上超過5,000萬元部分之15％。

 3、超過1億元者，課徵1,250萬元，加上超過1億元部分之20％。     

要計算出「遺產淨額」，有以下的五個項目會影響其金額。

一、財產價值

首先，我們一定要知道，有關於遺產的財產價值計算，是以被繼承人死亡時之「時價」為準。

這個「時價」對於不動產來說，並不是我們平常會用的市場價格，而是它的土地公告現值和房屋評定現值之總和。也就因為不動產的市價，往往和政府認定的評定價值差距相當大，所以間接地使得不動產變成了一種節稅工具。

舉例來說，我們拿1,000萬去買一間房子，房子的市價確實有1,000萬的價值，但是在算財產價值的時候，稅法規定是以這間房子的土地公告現值400萬，和房屋評定現值200萬，也就是房子土地加起來，共計600萬來認定其價值，這樣一來一回就有了400萬的節稅空間。

二、擬制遺產

再來，我們對「擬制遺產」的定義也需要去了解。

「擬制遺產」指的是被繼承人死亡前兩年內，贈與給 

1. 被繼承人的配偶、

2. 民法規定的各順位法定繼承人、

3. 各順位法定繼承人的配偶

以上這三種人的財產，就會被視為被繼承人的遺產，就要併入遺產去課徵遺產稅。

這個做法可以避免有心人運用贈與的方式，來降低遺產金額，進而達到規避遺產稅的目的。

三、可不計入遺產課稅之財產

共有下列14項：

1.遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈給各級政府和公立教育/文化/公益/慈善機關財產。

2.遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈給公有事業機構或全部公股的公營事業的財產。

3.遺贈人、受遺贈人或繼承人捐贈給在被繼承人死亡的時候，已經依法登記設立為財團法人組織，且符合行政院規定標準的教育/文化/公益/慈善/宗教團體和祭祀公業的財產。

4.遺產中有關文化、歷史、美術的圖書、物品，經繼承人向國稅局聲明屬於被繼承人並經登記。

5.被繼承人自己創作的著作權、發明的專利權和藝術品。

6.被繼承人日常生活使用的器具和用品，其總價值在89萬元以下部分。

7.被繼承人職業上使用的工具，總價值在50萬元以下部分。

8.依法禁止或限制採伐的森林。

9.約定在被繼承人死亡的時候，付給指定受益人的人壽保險金額、軍公教人員、勞工或農民保險的保險金額和互助金。

10.被繼承人死亡前5年內，繼承的財產已經繳納遺產稅者。

11.被繼承人的配偶和子女的原有財產或特有財產，已經辦理登記或確實有證明的部分。

12.被繼承人遺產中經政府開闢為公眾通行道路的土地或其他無償給大家通行道路土地，經過主管機關證明的部分，可以不必計入遺產總額。

13.被繼承人的債權和其他請求權不能收回或不能行使，確實有證明文件的部分。

14.遺贈人、受遺贈人或繼承人提供財產，捐贈或加入於被繼承人死亡時已成立之公益信託，並符合下列各款規定者，該財產不予計入遺產總額：

（1）受託人為信託業法所稱之信託業。

（2）各該公益信託除為其設立目的舉辦事業而必須支付之費用外，不以任何方式對特定或可得特定之人給予特殊利益。

（3）信託行為明定信託關係解除、終止或消滅時，信託財產移轉於各級政府，有類似目的之公益法人或公益信託。

四、免稅額

 1.被繼承人如為經常居住中華民國境內之中華民國國民，免稅額 1,200萬元；

 2.其為軍警公教人員因執行職務死亡者，加倍計算。(也就是 2,400萬)

五、扣除額

 1.被繼承人遺有配偶者，自遺產總額中扣除493萬元。

 2.繼承人為直系血親卑親屬者，每人得自遺產總額中扣除50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。

3.被繼承人遺有父母者，每人得自遺產總額中扣除123萬元。

4.第1款至第3款所定之人如為身心障礙者保護法第3條規定之重度以上身心障礙者，或精神衛生法第5條第2項規定之病人，每人得再加扣618萬元。

5.被繼承人遺有受其扶養之兄弟姊妹、祖父母者，每人得自遺產總額中扣除50萬元；其兄弟姊妹有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。

6.遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數。

7.被繼承人死亡前6年至9年內，繼承之財產已納遺產稅者，按年遞減扣除 80﹪、60﹪、40﹪及 20﹪。

8.被繼承人死亡前，依法應納之各項稅捐、罰鍰及罰金。

9.被繼承人死亡前，未償之債務，具有確實證明者。

10.被繼承人之喪葬費用，以123萬元計算。

11.執行遺囑及管理遺產之直接必要費用。

值得一提的是「配偶剩餘財產差額分配請求權」。這個請求權可以讓配偶在法定財產制的關係消滅時，有權利請求分配夫妻雙方婚後的一半剩餘財產。

在遺贈稅法第17條之1規定，「被繼承人之配偶依民法第1030條之1規定主張配偶剩餘財產差額分配請求權者，納稅義務人得向稽徵機關申報自遺產總額中扣除。」。

所以，這個財產差額分配請求權的請求範圍，並不算是遺產，也不屬於課徵遺產稅的範圍，在遺產稅申報的時候，會是一項可減除遺產總額的重要項目。

這篇文章 計算遺產稅時的幾個注意點 最早出現於 Vince帶路尋好房。

「房地合一所得稅」在房地出售時，是依照資本利得的「實價」，作為課稅基礎來課徵所得稅。它和我們之前介紹的幾種不動產稅負，像是房屋稅、地價稅、契稅、或是土地增值稅，他們都是以房屋評定現值、土地公告現值、或是公告地價…之「評定價值」來計算的課稅基礎，兩者有著最大的不同之處。

另一個明顯的不同之處，是「房地合一所得稅」的課徵範圍。

它的課徵範圍包括了

1. 房屋(包含地上權及預售屋)、
2. 房屋及其坐落基地、或
3. 依法得核發建照的土地，

它不像舊制的「財產交易所得稅」僅針對房屋的本身課稅，土地的部分並不用課稅。

一、「房地合一所得稅」之計算

我們要計算出「房地合一所得稅」，第一步要先計算「房地交易所得」。

(1)若你是出價取得：

「房地交易所得」＝ 交易時之成交價額 － 原始取得成本 － 因取得、改良及移轉而支付之費用。

(2)若你是繼承或受贈取得：

「房地交易所得」 ＝ 交易時之成交價額 － 繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值 － 因取得、改良及移轉而支付之費用。

在以上的計算公式中，因取得、改良及移轉房地而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，我們可以提示證明文件以減除之；若未提示費用證明文件，或所提示費用證明文件的金額未達成交價額3%者，你可直接按成交價額的3%來認定，但這個費用上限金額為30萬元。

另外，房地交易時所繳的土地增值稅， 或是使用土地房屋期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，就不得列為費用減除。

值得注意的是，土地增值稅雖然不能列為費用減除，但是計算土地增值稅的稅基，也就是土地漲價總數額，卻可以從房地合一稅的稅基中扣除，會這樣做的用意，就是為了避免重複課稅。

按照上述的內容所計算出來的「房地交易所得」，這還不是「房地合一所得稅」的稅基喔。

我們還需要把本次交易之計算土地增值稅的「土地漲價總數額」扣除之後，才是「房地合一所得稅」的稅基。最後我們可以得出「房地合一所得稅」的稅基如下：

「房地合一所得稅」稅基  ＝ 「房地交易所得」 － 「土地漲價總數額」。

但是請注意，為了要防止有人利用「土地增值稅」與「房地合一稅」稅率之間的差異，擬以自行申報高於公告土地現值的土地移轉現值方式來規避所得稅負，所以房地合一稅2.0版本明定，得減除的土地漲價總數額，以【交易當年度公告土地現值】 減除 【前次移轉現值所計算的土地漲價總數額】為限，超過的部分就不得減除，但其屬超過部分土地漲價總數額來計算繳納之土地增值稅，得以費用列支。

二、「房地合一所得稅」適用稅率

(A)中華民國境內居住之個人持有房屋、土地期間認定適用稅率：

(1)持有期間在2年以內                        ：45%。

(2)持有期間超過2年，未逾5年            ：35%。

(3)持有期間超過5年，未逾10年          ：20%。

(4)持有期間超過10年                             ：15%。

(5)因財政部公告之調職或非自願離職，交易持有期間在2年以下之房屋土地          ：20%。

(6)以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地  ：20%。

(7)適用自住房地免稅優惠，且課稅所得超過自住房地免稅額400萬元的部分        ：10%。

(B)非中華民國境內居住之個人適用稅率：

(1)持有期間在2年以內                          ：45%。

(2)持有期間超過2年                              ：35%。

三、「房地合一所得稅」自住房地之租稅優惠

個人交易自住房地並符合以下條件者，課稅所得400萬元以內者，免納所得稅。

超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。

適用條件：

(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(2)交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。

(3)個人與其配偶及未成年子女，於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

四、「房地合一所得稅」自住房地之重購退稅

(1)無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)，差距在2年以內，且符合自住房地之相關稅法規定，即可申請重購退稅。

(2)個人出售並重購自住房地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依規定繳納之稅額。

(3)前項重購之自住房地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。

五、「房地合一所得稅」申報期限 

(1)個人交易房地如屬「房地合一所得稅」的課稅範圍，不論有無應納稅額，都要在所有權移轉登記次日起算的30日內，向該管稽徵機關辦理申報，不併計個人之綜合所得總額。

(2)個人未依前條規定申報，或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；

(3)個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本。若無查得之資料，得依原始取得時之房屋評定現值及公告土地現值，並按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。

這篇文章 房地合一所得稅怎麼算？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

為了釐清這個問題，我們可以用時間點來做劃分。

在2015年12月31日以前取得，且持有超過兩年的房屋，就是所謂的舊制房屋，它們屬於「財產交易所得稅」的課稅範圍。

在2016年1月1日以後取得的不動產，皆屬於新制的「房地合一所得稅」課稅範圍。

適用「財產交易所得稅」的舊制房屋，其特色是：

(1)房屋及土地採分離課稅。

(2)土地部分的所得會課徵土地增值稅，不納入「財產交易所得稅」的課稅範圍。

(3)所以只針對房屋部分的所得來課稅。

(4)不動產的賣方要在出售的隔年度，將「房屋交易所得」併入個人綜合所得來結算申報。

所以「財產交易所得稅」並不像「房地合一所得稅」，「房地合一所得稅」要在所有權移轉登記次日起算的30日內，向該管稽徵機關辦理申報，而且也不用併入個人的綜合所得總額。兩者在申報日期及方式都有很大的差異。

「房屋交易所得」的計算方式，有下列三種：

(1)依照「房屋評定現值」和「所得額標準率」來計算，

其計算式為：「房屋交易所得 」＝ 房屋評定現值  *  各縣市財產交易所得額標準率(各縣市比例不同)

使用此法計算的前提是，當房屋交易時，之前房屋購入的成本已經不可考，這時就以房屋評定現值來做為稅基。

例如：房子在多年前買入，已經不知道當初的買價，出售當年度的房屋評定現值是100萬，財產交易所得額標準率為10%。這時就依照房屋評定現值的100萬，乘上10%之後，所求出的10萬就是「房屋交易所得」。

(2) 依照實際成本來計算

計算式為：「房屋交易所得」 ＝ 以該不動產交易的總金額，減掉原始取得成本及相關必要費用之後，先求出整體的「房地交易所得」。接下來，再按出售時之「房屋評定現值」  占 「公告土地現值及房屋評定現值總額」之比例，區分出「房屋交易所得」。

在已知實際購屋成本的情形下，我們就不能只用評定現值乘上所得額標準率來申報所得了，否則有可能會讓稅捐單位主動來要求補稅… ， 正確的做法應是，我們要先算出「房地交易所得」。

例如：房子以1000萬賣出，當初是以600萬買入，相關必要費用為50萬，出售當年度的公告土地現值是300萬，房屋評定現值是100萬，財產交易所得額標準率為10%。

所以「房地交易所得」 ＝ 1000萬 – 600萬 – 50萬 = 350萬；

接下來再區分出「房屋交易所得 」的部分  =  350萬 x  (100萬 / (300萬+100萬))  =  350萬 x 25%  =  87.5萬。最後用87.5萬納入個人綜所稅申報。

(3)出售「高總價房屋」時，納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本時

上述所謂的「高總價房屋」，在台北市為七千萬以上，新北市為六千萬以上，其他縣市則為四千萬以上的不動產。財政部規定這些「高總價房屋」的出售人，在即便未能舉證取得成本的前提下，仍須以房地出售的實價，乘上出售時之「房屋評定現值」 占「 公告土地現值及房屋評定現值總額」之比例，區分出「房屋」部分的交易價格，再依照15%的稅率去計算「房屋交易所得」，並按5%~40%的所得稅率繳納個人綜所稅。

例如：房子以1億賣出，納稅義務人未舉證買進成本，出售當年度的公告土地現值是3,000萬，房屋評定現值是1,000萬。我們要先計算出房屋部分的交易價格 ＝ 1億  x  (1,000萬 / (3,000萬 + 1,000萬))  =  1億  x  25%  =  2,500萬；接下來再依照15%計算「房屋交易所得」  =  2,500萬 x 15%  =  375萬。最後將375萬納入個人綜所稅申報。

這篇文章 房屋財產交易所得稅的計算方式 最早出現於 Vince帶路尋好房。