這樣子是不是有點讓人無所適從呢？

依據民法第3條第2項的規定：「如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力」。所以不管是簽名或蓋章，都是有同樣法律效力的行為，

(1)「簽名」是原則性的做法，

(2) 而「蓋章」是作為補充/例外的選項，

(3) 至於「簽名+蓋章」則是加強確認身分的正確性之用。

這個解釋有沒有顛覆你原來的想法呢？！

前幾天又發生一件事，我幫客戶去水公司辦理過戶，服務人員的態度非常客氣，輕聲細語的說，請我在某個「簽名」的欄位蓋上印章？我問表單上不是寫「簽名」嗎？為什麼還需要「蓋章」呢？他笑笑說，不好意思，這是公司的規定。這一次我沒有再作爭辯，乖乖的拿出印章來蓋，都不要互相為難對方，大家都辛苦了。

我的因應做法，只要條件許可，我會把簽名及印章都給它準備好，省得後續的麻煩事一堆，提供大家參考之。

這篇文章 「簽章」的意思是什麼呢？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

如果你選的是「要約書」，雖然當下並沒有拿錢出來，但它如果經過賣方簽章同意，並送達買方時，即視為生效成立。所以使用「斡旋金」和「要約書」的兩者法律效果是相同的。

那你會問，既然如此，那就用「要約書」就好了，誰還會用「斡旋金」呢？除了大部分人看到錢眼就開的天性，很像是拿著斡旋金來談價錢，〝感覺〞會比較有誠意的樣子，另一個差別，就是議價成功之後的反悔處理方式，差別還蠻大的。

「斡旋金」：在議價成功之後，若買方反悔，賣方可以沒收這筆定金。但若是賣方反悔，則是要加倍返還所收的定金。

「要約書」如果賣方同意並簽回要約書之後，買賣雙方有人反悔，反悔的一方必須支付，買賣總價的3%違約金給另一方。

回到本文的主題，若是你想用支票或本票來付斡旋金，有什麼要注意的地方呢？

(1) 受款人最好是寫賣方。若是保持空白的話，那就表示任何人拿到這張票，都可以拿去兌現，恐怕會有意想不到的風險。

(2)在支票發票日或本票的到期日欄位，要填上開票當天的日期，而不是填斡旋期間的最後一天。

(3)本票的發票日一定要記得寫上，要不然票據會變成無效。

(4)除了該填的空白欄位外，最好不要再加註其他的字眼。

(5)支票或本票開好之後，交由仲介收受保管並請其向屋主議價，若是屋主同意出售，那麼這筆斡旋金就會轉成定金，這筆定金可由仲介暫為保管到簽約當天，或是直接交給賣方。另外，仲介也應該立刻通知買方，以免買方反悔想撤回議價委託，平白增加困擾。

(6)雖然說本票也可以用來付斡旋金，但在實務來說比較不常見，因為本票的執行過程繁雜耗時，遠不如現金或支票來的有效果。我的經驗是以現金為優先，五萬到十萬的範圍都可以接受，若是金額高的物件，或是想要表達更高的購買誠意，買方也可以酌量調高，並沒有一定的限制規定。

這篇文章 想用支票或本票來付斡旋金，有什麼要注意的地方呢？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

我既然選擇來做房仲，當然已經有心理準備，早晚會碰到這類型的客訴糾紛。但是這次發生漏水的現場，卻是在大樓頂樓上方的樓地板，那麼這個問題應該要找誰來處理才對呢？

撇開買賣雙方的對立立場不提，作為中間第三方的仲介，兩邊都是我的客戶，我都不想得罪。我除了要先緩解彼此的不快或不諒解以外，如何公平的就事論事，依照情理法的綜合考量來妥善解決問題，這是我想要做到的結果。

我們先看看法律是如何規定的吧？

按照「公寓大廈管理條例」第10條和第11條的規定來看：

「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」

另外，「民法」第799條也有規定到：

「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」

若是單純按照以上的法條來解讀，只要認定它是大樓各住戶共有的樓地板，而且不屬於特定人為之破壞所產生的漏水問題，應該是要由全體區分所有權人來分擔修繕費用的。這個解釋也有實際的法院判決可以支持其論點的，應該沒有問題。

但想要順利解決這類型的糾紛，我個人認為最大的問題，不是來自於法律條文本身，而是在法律觀念的落實面。

以往常見的實務作法，就可能會有非頂樓的住戶，主張頂樓平台的修繕與他們無關，因為他們都沒有去使用頂樓平台，或是聽說別人也都是這麼處理的，藉此作為拒絕分擔修繕費用的理由。我碰到的這個社區也是差不多的情形，我請新屋主先去問管委會，確認管委會的態度，避免自行處理公共建物的問題，最後反而惹上一堆麻煩，徒增困擾。但管委會主委就在內部群組上回覆說，先前社區對此已有開會共識，因為該社區戶數少，經費有限，所以各住戶自己的問題就請自己解決，管委會就不負責處理了？？！！

若是你聽到這種回覆，面對總共只有兩三萬塊的修繕費用，應該沒有幾個人，會繼續走法律途徑來據理力爭的，通常就自己摸摸鼻子去自行處理了吧，畢竟以後大家在同一社區，未來還要常常見面的，鬧得太僵也不是好辦法。但萬一它是大範圍的重大修繕問題，動輒要花數十萬或是更多的金額，實在無法以一己之力來解決的，那到底該怎麼做才好呢？

就拿我這個案子來說，在新屋主支付給前屋主的價金和買賣範圍，因為雙方並沒有就公共設施的瑕疵擔保責任，有另外寫下特別的約定，前屋主也在不動產說明書表示沒有漏水問題，所以這個瑕疵擔保範圍，應該也包含了公共設施。

當然新屋主可以向前屋主主張瑕疵擔保權利，主張要減少價金的損害賠償，或協助其解決漏水問題。但如果要把漏水問題修復，新屋主仍需要對法律上負有修繕責任的人，也就是管委會，請求管委會來修復漏水問題，這時管委會不能只是用以前開會的決議來逃避責任了，因為公共部分就是屬於全體區分所有權人的權責，既然全體所有權人有權利使用它，那麼就有義務來負起修繕的責任。

那麼，到底新屋主是要去找前屋主，還是管委會呢？

建議要分成兩個方向來同時進行：

原屋主：要負擔「瑕疵擔保責任」和「損害賠償責任」。

管委會：要負擔「修繕責任」和「損害賠償責任」。

因為原屋主和管委會各自負擔起不同的責任，各自要解決不同的問題，所以兩個人都要找。

最後要提的是，依照內政部頒定的「公寓大廈規約範本」， 有關於重大修繕或改良之標準如下：

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合：（請就下列四者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）

□1.新臺幣十萬元以上。

□2.逾公共基金之百分之五。

□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。

□4.其他標準：                  。

依照以上的規定選項，一般來說，修繕金額超過新台幣十萬元的話，就必須經由「區分所有權人會議」決議通過後，才能夠動工；反之，如果修繕金額沒有超過十萬元，則直接由社區管委會決定就可以了。

因為漏水問題的牽涉層面很多，很難一言以蔽之，以上分享純屬我針對這次的服務過程，所瞭解到的相關法令和處理方式，若有寫的不對之處，懇請您的指正。

這篇文章 大樓頂樓發現有漏水，應該找誰來負責修繕？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

依照最高法院判決的定義，稱「借名登記」者，為當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允將就該財產為出名登記之契約。原則上，法律認定「借名登記」契約的有效性，它屬於民法未規定之「無名契約」，類推適用「委任」的規定。

你可能會問，買房子當然是登記給自己，怎麼會去登記別人的名字呢？其實這種情況很多，像是：

(1)老公出錢買房，為了給老婆一個保障，於是房子登記在老婆名下；

(2)爸媽因為名下房子太多，因為稅務考量，就直接把房子登記給孩子；

(3)投資客買房，為了方便向銀行貸款，就找了很多人頭出來辦登記；

(4)為了逃避債務追討，就刻意把房子登記給一個不相關的人；

(5)幾個人合夥投資不動產，該個物件只登記在單一個人身上；

(6)或是因為其他法令限制(買農地或國宅)，在辦理不動產登記的當下，當事人無法符合資格去登記，所以就先找個親友去辦登記了…，各種狀況不勝枚舉。

之所以會決定要借名登記，借名之人應該對於出名人有著一定程度的信任度，然而這一份信任，是否能經得起人性或是現實面的考驗，的確存在著很大的問題，否則這社會上也不會有這麼多借名登記的爭議了。

我曾經為此諮詢過多位律師，他們大多表示依照法律實務，若真的發生爭議，首先借名人要證明「借名登記」的法律關係存在。也就是說，若是能提出書面之借名登記契約書的直接證據，這樣子勝算就提高了不少。但不幸的是，很多人就是因為出自於「信任」，苦於拿不出來直接證據來證明借名登記的關係，於是吃了不少悶虧。

但也不是這樣子借名人就只能認輸了，借名人還可以舉證一些間接證據或事實，作為法律上攻防的工具，否則這些知法犯法的出名人，也太容易就得逞了吧？！

請你注意一件事，主張借名登記者，在法律訴訟當中，要負起舉證之責任。法律圈中有句名言「舉證之所在，敗訴之所在。」，負舉證責任之一方，若未能拿出足夠的證明，很可能因此遭受到敗訴的結果。

那些算是間接的證據或事實呢？

(1) 第三方證人證詞 – 證明當初借名登記的原因為何? 有當初的代書或陪同親友可作證人?

(2) 不動產買賣契約書 — 證明不動產是由誰簽定買賣契約的? 貸款文件?

(3) 出資證明 – 證明是由誰支付購屋價款的?

(4) 所有權狀 – 證明權狀是由誰保管的?

(5) 房屋稅及地價稅單 – 不動產持有期間的稅捐是由誰繳納的?

(6) 不動產持有期間的實際使用人為何? 租賃契約或收租紀錄?

借名登記所牽涉的法律問題還有很多，像是借名登記法律關係終止的返還請求權、侵權行為、債務不履行、不當得利等請求權消滅時效，或是刑事上的背信或侵占罪名是否成立，但這已經超過了我的能力範圍。

只想提醒大家一件大重點，若你有借名登記的需求時，為了避免日後美夢變成了噩夢，請您一定記得要白紙黑字，請律師把關讓雙方簽好借名登記契約書，這才是一勞永逸的辦法，與其事前麻煩一點，不要將來悔恨不已。

這篇文章 「借名登記」還是要白紙黑字為上策 最早出現於 Vince帶路尋好房。

一、什麼是一屋二賣？ 

簡單的說，一屋二賣就是屋主A先與第一位買方B，雙方簽訂了不動產買賣契約，但是A和B尚未辦理不動產所有權的移轉登記 (俗稱為過戶)，然後屋主A又把房子賣給第二位買方C，然而這次辦好了過戶手續。

在這個時候，你說這個房子是屬於誰的？

重點來了…

在我們的法律上，是以地政事務所登記簿上的所有權人，作為所有權人的判斷依據。

我們以上面所舉的例子來說，因為第二位買方C已經辦好了過戶手續，所以不動產的登記名義人是C，所以C才是真正的所有權人。

那麼或許你會問，明明是買方B先和賣方A簽的買賣契約，為什麼法律會認定是買方C才有所有權呢？

我再繼續為大家說明：

一個買賣不動產的完整過程，分為 (A)債權行為 與 (B)物權行為。

(A)債權行為：

我們簽訂的買賣契約，是屬於債權行為的部分。

債權行為的特色就是有相對性，卻沒有排他性。

也就是說賣方A可以和好幾個人簽買賣契約，例如買方B和C；他也可以決定將房子過戶給其中的某一個人，例如買方C。只是賣方A最後要對其他沒有取得所有權的人，負起債務不履行的賠償責任。

所以，這時簽了買賣契約，有債權效力的買方B，他只有請求賣方A履行契約的權利，若是不幸地碰到A不履行契約，也就是不把房子賣給B了，這時候B能夠做的，就是請求A給付因為債務不履行的損害賠償，但它不能對抗買方C，也就是說B沒有權力要求C把房子登記給B。

B沒有主張C要返還不動產的權利，也沒有因為B比C先簽了買賣契約，所以C與A的買賣契約就會變成無效的說法。這樣大家了解了嗎?

(B)物權行為：

而賣方A將房子登記給買方C的動作，這是物權行為。

物權行為的特色就是有絕對性，權利人可以對其他人主張他的權利，其他人都不能拒絕。

在這個例子中，因為C已經是不動產的所有權人，若是發生了買方B，或是其他人住在房子裡面不肯走的意外情況時，他就有權利要求這些人搬離。

經過以上的說明，你就可以了解到，

在不動產的買賣交易中，不動產的所有權歸屬，是以誰先完成不動產的登記來判斷的，

而不是由誰先簽訂買賣契約來決定。

一般人對於這個觀念的誤解，也是為什麼會有這麼多糾紛產生的原因。

二、為什麼會發生一屋二賣呢？

最惡質的一屋二賣，就是屋主或建商惡意詐騙，刻意和好多位的買方簽訂買賣契約，等收到這些買方支付的款項之後，就捲款潛逃了。

還有在房價處於上漲趨勢的過程中，屋主已經先和一位買方簽了買賣契約，在房子還未過戶完成之前，又碰到另一位買方出的價錢更高，因此讓屋主改變決定，把房子賣給了出價高的買方。

不管是那一種，沒拿到房子的買方都是受害者，他受害的範圍包括了沒能買到房子的好機會，以及已經付出去的錢，恐怕會有拿不回來的風險。

三、該如何預防一屋二賣？

建議大家買屋時，記得用以下的方法來保護自己的權益：

(A)買賣不動產一定要作「價金履約保證」或「價金信託」

這是最簡單的方式，整個費用也不高 (一般是買賣總價的萬分之六，買賣方各負擔一半)，這種小錢千萬不要省。

一旦有了「價金履保」或「價金信託」，雖然並不代表著就能完全沒問題，但是萬一真的碰到問題時，至少你的錢還在專戶裡面，這時候人只要心安了一大半，也才能妥善地去處理問題。

再來，真的碰到想要惡意詐騙的賣方時，當你提出要作「價金履保」的要求時，他可能也會預想到，後續的價金取得有其難度，說不定就會自動打退堂鼓，這也是一個趨吉避凶的小撇步喔。

(B)在完成不動產買賣的簽約後，盡快辦理所有權移轉登記。

在買賣雙方簽完合約之後，買方有可能會碰到賣方提出不能馬上辦理過戶的理由。比如說賣方有稅務的考量，或是貸款限制的原因…等等。

這時你可以先請代書辦理「預告登記」，讓賣方無法再把房子賣給其他人或是去設定抵押，等到賣方延後辦理過戶的事由完成後，再由買方出具同意書來辦理塗銷，這也是一招。

但是要提醒你，辦好預告登記並不代表就能一勞永逸了，如果碰到屋主被其他人申請強制執行，房子被法院查封拍賣，或是被政府徵收，或法院判決的特殊情況時，即使你已經先辦好預告登記了，但這仍然是沒有用的，這一部分你要特別留意。

(C)若你買的是預售屋，優先找有好名聲的建商。

首先我建議你，買預售屋最好要選擇有好名聲的建商，先把預售屋的交易風險有效降低，作為你第一優先的考量點，不要單純的被宣傳手法迷的暈頭轉向。好房子以後再看就有，但是錢只要一付出去了，就可能會有拿不回來的風險。

再來，要確認建商使用的履約保證機制是那一種，不是每種機制的履保效果都是相同的，目前可分為五種方式：

(1)「價金返還之保證」：

這個作法是當建商無法履約時，金融機構會把買方已經繳納的款項全部退還。這種有第三方的金融機構出面保證，比起其他的方式來說，這個做法最有保障。

(2)「不動產開發信託」 和 (3)「價金信託」：

這是最常見的預售屋履約保證機制，它是將買方付的購屋價金，存放在信託銀行的信託專戶中控管，並且專款專用於建商興建房屋所需的費用。

這兩種信託機制，主要是為了防止建商將資金或買方支付的價金，挪作為他用。但是萬一建商倒閉，受託銀行只能盡力協助續建，但銀行並沒有保證返還價金，或是一定會完工交屋的責任。

(4)「同業連帶擔保」 和 (5)「公會連帶保證」：

這兩種機制是當建商無法交屋時，由同意擔保的建商或公會負責交屋，它雖然有保證的形式，但未必就有保證的效力或意願。

聽說有少數的建商，會利用人頭開設了幾家建設公司，再利用這些建設公司，做為同業連帶擔保的公司，讓購屋者誤以為有建商保證就沒問題，但其實他們背後都是同一家建商，一旦發生問題時，應該是求償無門的結果居多。

以上就是內政部規定的五種預售屋履約保證機制，每家建商選擇的做法也都不一樣，我們務必要先了解裡面的差異，謹慎地做出決定，不要以為說只要有作履約保證，就沒有問題了，買房子要小心謹慎一點，這個原則總是不會錯的。

這篇文章 碰到屋主一屋二賣的情況，購屋者要如何保護自己呢？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

一、「斡旋金」

為了配合台灣常有的議價習慣，房仲為了先確認買方的購買意願，會請買方簽訂「買賣議價委託書」，並提出少許的價金給房仲，作為房仲向賣方協調價格的籌碼及擔保，藉以表示其購買的高度意願。

如果屋主願意出售，這筆「斡旋金」就會直接轉為定金，視為買賣價金的一部分，之後再來簽訂正式的買賣合約。如果屋主不願意出售，那房仲就將「斡旋金」無息退還給買方。

二、「要約書」

在房子還沒成交之前，買方不必先拿出錢，而是由買方把願意購買的金額跟條件，寫在「要約書」內，再交由房仲和屋主洽談。

為了怕有少數的不肖房仲，拿了斡旋金之後就捲款潛逃，容易產生消費的糾紛。所以內政部就要求房仲業者，應該要主動告知客戶有「斡旋金」，和內政部版「要約書」的兩種方法可選擇。若是發現房仲有隱匿，或故意不告知兩者區別和替代關係的情形時，將有違反公平交易法的問題。

「要約書」如果經賣方簽章同意，並送達買方時，預約即為生效成立。使用「斡旋金」和「要約書」的兩者法律效果是相同的。

「斡旋金」和「要約書」的差別在那裏？

1. 事先付款

「斡旋金」：買方需先支付幾萬塊到十萬元的款項，這沒有一定的規定。一般來說，房仲比較偏好「斡旋金」的方式。不過他們應該也不希望收太多，畢竟這只是一個買方誠意的表現，大金額的現金保管，對房仲店頭也是有風險的事。

因為不動產買賣的金額很大，常常會碰到人心一日數變的狀況發生，有一筆「斡旋金」在手上，房仲會感覺買方變卦的機率降低，同時也可以把這份買方的誠意傳達給賣方，讓兩方更容易達成共識。

「要約書」：買方在成交之前，都不用支付任何款項，避免有資金上的糾紛。但是這方式在賣方的「個人感受」上，較不容易接受到買方足夠的購買意願，而且實務上也的確比較容易發生，像是買方簽了要約書，而後房仲向賣方要約成功，買方卻在事後反悔的糾紛事件。

2. 出價後的撤回

「斡旋金」：如果在斡旋的有效期間內，而且屋主還沒簽名之前，若買方變心不想買了，要盡量用可以證明時間先後的書面紀錄通知房仲，以求順利拿回斡旋金，否則會容易造成日後的爭議。

「要約書」：買方簽署要約書之後，一直到房仲將賣方簽過名的要約書送回之前，隨時都可以撤回要約。但是撤回要約書，有方式上的限制。買方必須以存證信函，或者是親自送達「撤回書」(用電話告知就不行喔！)，才會有效。如果沒有遵守上述方式，就不會發生撤回的效力，賣方仍可以針對這個有效的要約，表示同意出售並簽名。

3. 議價成立後的反悔

「斡旋金」：在議價成功之後，若買方反悔，賣方可以沒收這筆定金。但若是賣方反悔，則是要加倍返還所收的定金。

「要約書」如果賣方同意並簽回要約書之後，買賣雙方有人反悔，反悔的一方必須支付，買賣總價的3%違約金給另一方。儘管簽要約書的時候，買方沒先給錢，但若是買方反悔不買，屋主和仲介可以向買家提告，要求買家以「要約書」上的價格購買。買個房子要扯到上法院，這也是一件麻煩事啊！所以不要誤以為，因為你沒付斡旋金，就可以隨便簽要約，又隨便反悔喔…

「斡旋金」和「要約書」，選那一種對我比較好？

若想要聽我的建議，我會說：依照你對這個物件的喜好，和房仲的信任程度來選擇。

如果你對於要出價買的房子，只有一般的喜歡程度，那麼就簽「要約書」就好(但是還是要注意，用要約書成交之後反悔的後果，會比較嚴重)；

若是你非常中意，選擇「斡旋金」會比較好，它的確有助於鬆動賣方的心防或底線。

至於對房仲的信任，我還是要提醒大家，房仲是來幫你買到房子的，他們不是你的敵人，好的房仲會是你買房的一大助力。

為了保護自身權益，你當然可以有所防備，例如是將斡旋金限制在一個金額以下、或是直接約在房仲店簽斡旋合約，用實際行動去化解你心中的疑慮。這樣子，你讓房仲好作事，也就是讓你更容易達成目標，不是嗎？

最後，你買到想要的房子，屋主能順利拿到錢，房仲也可以賺到仲介費，三方都有好處才是圓滿的結果。

這篇文章 請房仲向屋主議價，要選斡旋金，還是要約書？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

我們的民法第1138條，對於遺產繼承人的規定，其實是很清楚的。

遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：

第一順序：直系血親卑親屬，以親等近者為先。

第二順序：父母。

第三順序：兄弟姊妹。

第四順序：祖父母。

所以，根據以上的說明，我們就知道在法律上，被繼承人的配偶是「當然」的法定繼承人，配偶有相互繼承遺產之權。但還不確定的部分是，配偶最後能夠繼承的金額，到底會是多少？！ 這要以配偶究竟是和那一個順序的繼承人來共同繼承遺產，才能夠作出正確的計算及分配。

接下來我把每個順序的繼承人，再作進一步的說明：

(1)第一順序繼承人：直系血親卑親屬，以親等近者為先。

誰是「直系血親卑親屬」？

它包含了你的子女、孫子女、曾孫子女…，這些從你這個「己身」所出的人，都算是你的直系血親卑親屬。但是，法律在規定法定繼承人的時候，就會以親等近者為優先適用的對象。

也就是說，萬一那天你不在了，若是離你親等較近的子女還在世，就是由子女來繼承，而不會輪到離你親等較遠的孫子女，來做為你的繼承人，以此類推。

另外，民法也有規定，繼承開始時 (也就是被繼承人死亡的當下)，繼承人是以「仍生存者為限」，若是繼承人在繼承開始之前就已經死亡，那就沒有繼承的資格了。

針對這個「繼承人是以仍生存者為限」的部分，又可細分為兩個特別的狀況，我補充如下：

第一個是「代位繼承」。

代位繼承的意思是說，當第一順序的繼承人，在繼承開始之前，就已經死亡或是喪失繼承權的話，他的直系血親卑親屬，仍然可以繼承其應繼分的權利。

為什麼法律要這樣規定呢？

它的主要目的，是要維護第一順序繼承人的後代子孫權益，力求公平的分配遺產給被繼承人的後代。

第二個是針對還沒出生的「胎兒」。

事實上，胎兒在媽媽的肚子裡，的確是還沒出生，但民法中有規定，胎兒以「將來非死產為限」，關於其個人利益的保護，視為既已出生。

也就是說，只要最後胎兒能夠順利地生出來，他就有權利來繼承遺產，和其他的繼承人地位相同。但如果最後不幸流產，或變成是死胎，那麼，這個胎兒就會喪失繼承的權利。

(2)第二順序繼承人：父母親。

值得注意的是，這裡所謂的父母親，包括了養父母或是已經離婚的親生父母，但是繼父母及養子女之本生父母，並不包括在內。

所以，只要是你的親生父母親，就算後來父母親離了婚，或甚至是再婚，去成立另一個新家庭，但因為彼此有血緣的關係，在法律上他們都仍然有權利來繼承你的財產。

(3)第三順序繼承人：兄弟姊妹。

這裡指的兄弟姊妹，包含了全血緣（同父同母）和半血緣（同父異母或同母異父）之兄弟姊妹。另外被繼承人的親生子女與養子女，及養子女相互間，也算是兄弟姊妹，他們也都有繼承權。

(4)第四順序繼承人：祖父母。

祖父母在沒有第一、第二、第三順序繼承人的狀況下，始得繼承，當然這裡面也包括了外祖父母。另外養父母之父母，亦得為養孫、養孫女之繼承人。

上述介紹完了有權利繼承的各順序繼承人，我們也順帶提一下喪失繼承權的法律規定。

雖然繼承權是在法律上保障大家的權利，但是在某些特別的情況下，也會被沒收回去的。在民法第1145條，就有以下的規定。

有左列各款情事之一者，喪失其繼承權：

一、故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者。

二、以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑，或使其撤回或變更之者。

三、以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑，或妨害其撤回或變更之者。

四、偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者。

五、對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者。

前項第二款至第四款之規定，如經被繼承人宥恕者，其繼承權不喪失。

比較常見的是第五款「對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事」的規定，這就是新聞經常會報導的子女不孝，或遺棄父母親的人倫悲劇。

上述指的虐待或侮辱，要以故意為必要的條件，而且要被認定是重大的虐待或侮辱程度，這樣子在法律面成立的可能性比較高。再者，為了求慎重起見，有關於「被繼承人之表示」，應該以遺囑、書面、錄音、錄影或其他足以確認被繼承人真意之方式為之。

所以法律授與大家的繼承權，對於繼承人來說，並不只是權利而已，每個人該盡的義務，還是要盡力去履行才是正道。

以上就是民法對於遺產繼承人的相關規定，希望大家看完之後，會有更清楚及正確的觀念。

建議您可以參考本網站中有關於民法「應繼分」和「特留分」的分享內容，該篇文章會進一步說明這些遺產繼承人，是如何依照民法的規定，來進行遺產的分配程序。

這篇文章 誰才是繼承人？遺產繼承人的順序又是如何規定的？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

1. 賣方的擔保責任

房子的出賣人，要對買方負起「交付無瑕疵買賣標的物的責任與義務」。

依照民法第354條規定：

「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

這條規定的意思是，在賣方把標的物「交付」給買方「之前」，對於它的價值、效用和品質，都要負擔起應有的責任，保證標的物沒有相關的滅失或減少問題。

所以，這裡提到的瑕疵，指的是在「交屋前就存在的瑕疵」，若是在交屋後才造成的瑕疵，那就不在賣方的擔保範圍內了。

2. 買方的請求權利

既然房子的賣方有瑕疵擔保責任，那麼買方應該要如何請求他負責呢？

民法第359條規定：

「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

依照上面的規定，買方可以請求賣方 (1)解除契約，或是 (2)減少價金，但是只有瑕疵的情節重大者，才可以主張解約，否則你就只能請求減少價金，以避免會有處理過當的不公平情形發生。

3. 請求權的期限規定

這裡提到的請求權期限規定，常會讓大家感到困惑，到底該如何適用才是正確的？

依照民法第365條的規定，我的理解是：

(1)買方應該要在賣方交屋之後，盡快檢查有沒有瑕疵，若是發現有瑕疵，就應該在發現後盡快通知賣方(拍照及寄出存證信函)。

(2)若是屬於無法馬上發現的瑕疵，也應該在發現時立刻通知賣方，要求賣方負起瑕疵擔保責任。

(3)在(1)和(2)的情況下，買方都已經通知賣方了(拍照及寄出存證信函)，如果賣方置之不理，這時買方要在通知後的六個月內行使權利，也就是要提起訴訟，這樣才算是一個完整的請求權利過程。

(4)但若是屬於賣方故意不告知的瑕疵類型，在前面所提到買方的六個月請求期限就不予適用，這是個特例。

(5)買方的請求權，會在交屋的五年後自動消滅。

我做個總結，買方在交屋後的五年內，若是發現有瑕疵要盡快通知賣方。若是賣方置之不理，買方要在通知後的六個月內對賣方提起訴訟，否則逾期就失效了。

4. 賣方用「現況交屋」來推卸責任？

蠻多的中古老屋買賣，都會加註「現況交屋」的約定，希望能規避未來的瑕疵擔保責任。

但是這個「現況」，指的是什麼現況？

若是賣方在簽約前，就已經確實告知房屋現況(例如漏水處)，並把它寫在契約裡面，依照民法的規定，賣方對於已告知之房屋現況，不負瑕疵擔保責任。

但如果是賣方沒有在契約，或是標的物現況說明書中註明清楚，只是在契約內加註了「現況交屋」的模糊字眼，等到買方事後才發現有瑕疵的話，這樣又會引發爭議，賣方不一定能全身而退。

建議買方在簽訂相關契約時，一定要詳細的審閱契約內容，若是碰到有疑問或意見的部分，就應該提出來，讓買賣雙方討論後再作內容的商議或修改，以妥善保障自己的權益。

這篇文章 萬一踩到地雷，不小心買到了海砂屋或漏水屋，該怎麼辦才好？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

「現況交屋」的意思，就是以房屋出售時的現況，點交移轉給買方。

但是這裡指的「現況」要如何去定義呢？還記得之前我們曾提到的「標的物現況說明書」嗎？這份文件是賣方承諾的標的物現況，它是由賣方自行勾選，並且親自簽署以示負責的。

若是在這份說明書中，已經載明了某一個特定的瑕疵，並且也在「買賣契約書」註明「現況交屋」，那就代表著買方在簽約之前，就已知道這個瑕疵的存在，當然在簽約之後，賣方就不需要對此瑕疵負起擔保的責任，買方也無權再對其提出修復的要求。

相反地，假設賣方明知有瑕疵，卻故意不告知，在「標的物現況說明書」或是「買賣契約書」中都說他的房子沒有瑕疵，結果交屋之後才陸續發現有瑕疵的地方，這樣子買方就有權向賣方請求賠償了。

上述所謂的買方請求權，買方要在發現瑕疵之後的六個月內通知賣方，最好是使用存證信函，以便作為日後的證明，若是逾期的話，將會視為買方承認所受領之物，也就會喪失求償的權利。但是對於不能馬上發現的瑕疵，像是海砂屋或是輻射屋，就應該在日後發現的時候，要盡快通知出賣人，這部分的求償，是以交屋後的五年內作為期限。

對於房子的瑕疵，買方對賣方可以請求解除契約，或是請求減少價金的兩種方式。這部分的請求，會依照瑕疵的嚴重情況而定，若是解除契約顯失公平者，買方就只能請求減少價金了。

最後還是老話一句，在簽訂「買賣契約書」的時候，若是有發現瑕疵，並且需要賣方負責修復的地方，一定要白紙黑字，一條一條的寫清楚，不要怕麻煩，以減少日後糾紛的產生機率。

這篇文章 什麼是現況交屋？ 這裡面有什麼問題嗎？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

聽到房東的說法，陳小姐當下覺得很沮喪，因為好不容易才安定下來，現在又準備要搬家了。可是也沒有辦法，畢竟這不是自己的房子。同時她也在納悶著，在租約還沒到期之前，房東到底有沒有權利先帶人來看房呢？

租約未到期之前，房東要經過房客同意之後，才能帶人來看房。所以答案是，房東沒有權利這樣作！

實務上，是有不少房東為了想縮短房子的閒置期，減少空租的損失，於是在租約還沒到期之前，就會要求先帶人來看房。看到大家都這麼作，似乎也沒有什麼問題吧?！

這裡要釐清的是，王先生是房子的所有權人，他擁有房子的所有權，隨時都可以買賣這間房子。但是他已經把房子租給陳小姐了，在租約的有效期間內，陳小姐就有這間房子的使用權。

關於所有權和使用權，這是兩種不同的權利，各位房東要好好了解喔！所以王先生若是要讓房仲，或是其他人進入這間房子，就必須要在事前得到陳小姐的同意才行，否則房客陳小姐就可以控告，房東王先生觸犯了侵入住居罪。

這事情還沒完，接下來還有續集。

過了一個月之後，房子順利賣掉了。此時房東王先生又來找陳小姐了，他想請陳小姐在房子過戶完畢之後就搬走。這次，陳小姐沒這麼好欺負的了。她早就預想到會有這麼一天，所以也先做好了功課，

陳小姐向房東主張「買賣不破租賃」的原則。在租約未到期之前，房東把房子賣給了其他人，但對房客的租約不受影響！

什麼是「買賣不破租賃」原則？你有空可以查一下，民法在第425條有規定：

「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

也就是說，當你的租約還沒到期之前，房東即使已經把房子賣給別人，但這不會影響你的租約，原來簽訂的租約依然有效，只是房東換成了別人，後續房客就把房租定期交給新房東，你一樣可以繼續住下去的。而且這位新房東，對於原來租約中的各種條件都要遵守，不可以無故解約，或者是任意的調漲房租。

這條法律的立法目的，原本是傾向保障弱勢的承租人，這樣他們就不會被出租人欺負，隨時面臨可能被人趕著搬家的風險，演變成無家可歸的困境。

但是，也可能有人會濫用這條法律，所以需要公證租賃契約的但書規定。例如在房子被拍賣之前，原屋主和第三人先簽一個假的租約，讓第三人住在裡面，也準備來主張「買賣不破租賃」，以便阻止房子被拍賣之後的交屋程序。若真讓原屋主得逞，這樣的結果會對新屋主不利。

所以，當租期長於五年或是未定期限者，民法規定租約必須要在公證之後，才能適用「買賣不破租賃」的原則，而原房客才可以對新屋主主張承租的權利。

台灣有數以百萬計的租屋族，大家對於保障自身權益的法律觀念，要隨時謹記在心，不必只能勉強自己去配合房東，你可以合情合理的，與房東溝通出一個對大家都好的作法，才是雙方的福氣。

這篇文章 房子賣給別人，房東可以隨時請房客搬離不租了嗎？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。