但是，也只能先心動一下下，還是要恢復到理智的狀態。你要知道，這類型的物件，不是不能買，但是你只能買到使用權，並不包括它的所有權，也就是說，你拿到的房屋權狀坪數，並不包含這多出來的約定專用部分。

這類型「約定專用」的部分，像是露臺、花臺、或是一樓的空地庭院，就是全體的社區住戶，以簽訂分管契約的方式，同意給某個特定戶使用。當然這個特定戶，也要用某個特定的代價取得這個權利，一般來說，是以該房屋市價的1/2 到 1/3來定價，要依個別的情況而定。

那是要看什麼情況呢？我個人覺得，應該是它實際上使用的條件好或是不好，例如它所處的樓層高低、或是有沒有獨立的區隔空間…等等。大多數人想到的，可能是利用它來種些花花草草或是曬衣服，從家裡看出去的視野採光也會很棒，這個想像很不錯。但是也有可能，或許那天從樓上丟下來垃圾，或掉下來一些你事先意想不到的東西，這也是很傷腦筋的。

按理說，因為這個約定專用的使用面積，所有權是屬於全社區所有屋主的，該特定戶屋主只有使用權，所以你要在上面蓋遮雨棚，或是增加一些設備，應該要經過管委會的同意才行。而且，這加蓋的部分，應該會被稅務單位查到有增建，可能就要多繳一些房屋稅，要特別注意。

這篇文章 房子有約定專用的露臺或花園空地，我們該如何看待呢？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

今天看到一篇文章，我覺得蠻有道理的。作者說未來「不好的房子沒人要」，因為房子的供應轉折點已經來了。

作者認為，由空屋量和還沒賣掉的餘屋量，再加上以後每年新蓋好的房子數量角度來切入，龐大的賣壓確實存在。而來自需求面的因素，像是結婚率下降、單身人口變多、生育率降低，對房地產市場的長期性影響，也不容我們太過樂觀。

在這樣的供大於需趨勢中，值得我們注意的點，是房子條件好的還是很搶手，但是條件較差的房子，價格可能開始鬆動下滑。也就是説，這十多年來，房價雞犬升天的時代已經過去了。現在大家手上都有房子，接下來可能轉變為，求好的考量會優先於求多。

房子若是地段好也蓋的好，外面一大堆人還是想住進去，這種房價會保持穩定或趨堅向上。至於那些地段機能不好，或只是搭著炒作順風車的話題性產品，可能就要自求多福了。

這篇文章 空屋這麼多，現在是買房的好時機嗎? 最早出現於 Vince帶路尋好房。

在短短的幾個月內，美國一口氣就連續幾次調升3碼的利率，而且FED說還沒有升完，他們的目標是要將通膨控制在2%以內。Vince聽過幾位財經專家的分析，這個通膨大趨勢，似乎無法在短時間內就降到2%的，所以到底要升到哪裡才會停下呢？ 不過，誰又知道呢？兩年前我們碰到全球一直拼命降息的時候，也不會想到今天又轉為大力升息的誇張景象。

全台灣和我一樣，背負著沉重房貸的朋友們，除了只能默默的被多扣利息錢以外，我們還能做什麼呢？在這段未知的期間，我建議大家不要只傻傻的工作或存錢，還是要多抬頭關心一下外在大環境，盡可能保持從容的心態來面對才好。Vince在網路收集了各方對於不動產的專業觀點，大家有空看看吧！

(1)央行點火升息 房貸市場 恐陷M型化發展 (內容來源：中時新聞網)

中央銀行不斷升息，除了房貸「地板價」利率將跳到1.81％，國銀業者指出，更大的轉變在台灣房貸市場將走向「Ｍ型化發展」，財資力雄厚的借款戶取得1.81％利率的比重「有增無減」，但財資力不足者恐怕更容易面臨銀行以拉高利率、調降成數的方式來取得房貸，房貸條件將隨著借款人的財資力而「兩極化發展」。

(2)買氣縮 銀行憂房市供過於求 (內容來源：中時新聞網)

央行升息，銀行擔心房市供過於求。行庫主管坦言，有觀察到房市供過於求的問題，而且由於升息會讓還款能力有疑慮的房貸戶縮手不敢辦房貸，因此供過於求問題未來會更嚴重，銀行基於風控，對於擔保品的估價也會更嚴格，因此恐怕會使得借款人實際所能貸到的成數和原先預期的，產生有0.5至1成的落差。

(3) 升息後座力漸強 專家：房市出現五衰現象 (內容來源：聯合新聞網)

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，央行限縮資金行情，有後座力漸強的趨勢，已出現五衰現象。

首先從不動產貸款餘額變化來看，以土地為擔保品的土地融資餘額年增率，已經從去年第一季將近20%的年增率，降到今年7月的12.2%波段新低。

其次，建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%。

第三，比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%，對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率，完全不可同日而語。

第四，商用不動產前三季（統計至9/16）交易量993億元，年減18.7%。

第五，土地前三季（統計至9/16）交易量更為5年新低，年減40.9%，市場回歸理性。

(4) 升息大戰！現在買房好嗎？(內容來源：工商時報)

針對升息影響，台經院產經資料庫總監劉佩真表示，近期除了利率的調升，再加上房市政策尚未鬆綁，以及疫情衝擊夾擊之下，房市的表現以及能見度有趨緩的態勢。在升息氛圍中，將會扭轉民眾對於房市的預期，現階段來說房市交易量會比較受到影響，就買方來說預期未來負擔會比較大一點，會希望賣方能夠降價，但賣方會考慮現在土地的購地成本、建材成本乃至於缺工問題，現在成本面還是比較大的，所以幾乎沒有降價的空間。

觀察產業走勢，劉佩真指出，新案的開價還是一直在往上，導致買賣雙方對於價格的認知會拉大，會拉長交易的時間，觀望的氛圍就會濃厚一點。她認為，短期之間影響會是交易量的部分，價格方面還是有成本上的支撐點，加上開方商有獲利的考量，所以不見得有降價的意願，推估未來房價會維持微幅上揚，這也會是短期內的一個趨勢。

房仲業者台灣房屋集團副總裁首席周鶴鳴也認為，央行升息是以抑制通膨為前提，連續升息也反應目前台灣經濟還在健康成長階段，以今年來說，根據央行最新預測，2022年的經濟成長率預估仍達3.75%，但是國內還是受到疫情影響內需，所以只升了半碼，且本次央行沒有祭出第五波信用管制，顯示先前的政策在市場發酵，預估後續房市將呈現「量縮價緩漲」趨勢。

不過，針對房價是否會因為利率的調升變化，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，除了利率影響以外，超額供給也是造成房價波動的原因。統計2017至2021年底，建造執照有69萬2,740棟，使用執照則是48萬3,005棟，兩者差距達20萬9,735棟，也就是說陸續最少還有約21萬戶的建造執照陸續會完工，將造成部分地區超額供給的情況出現，像是中南部尤其台南善化、新市房價漲幅就達1~2倍，如果缺乏產業群聚以及就業效應，蛋白區、蛋殼區這些地方未來房價一定會跌。

至於何時是進場買房以及投資的最佳時機，莊孟翰表示，目前還是以觀望為主，不急於現在進場，況且整個國家的疫情並沒有結束，國際上烏俄戰爭也尚未結束；種種因素都會牽涉到物價、油價的波動，包含營建成本、人力等等，成本的變動太多。因此，他建議，目前按兵不動才是比較好的選擇。

這篇文章 銀行又升息了！我們小老百姓該怎麼辦呢？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

Vince先問大家一個問題，你長這麼大買過這麼多東西，有那一個商品，會老老實實的公布成本出來給你知道的？二手車/二手包/還是二手家具？這些商品都沒有，只有不動產才會揭露出來，雖然它也還有一些人為刻意誤導，或是價格太過極端的特殊案件，這些情況的確會讓人產生誤解，不過大部分的成交價格，還是有其參考性的。

那你們說廣告上的被騙案例，到底是怎麼發生的？除了〝真的〞是百分百相信房仲之外，我覺得買方事前做的基本功課不足，更是值得我們去正視的，因為我們這輩子都有機會去買房子。內政部的實價登錄制度，已經推行了超過十年以上，而且現在都是揭露到詳細地址，沒有掩飾或狡辯的空間。而且各類型的不動產廣告平台，也都有提供實價登錄的查詢服務，你說想要買間幾百萬或是幾千萬的房子，你們都不去查詢一下，房子附近的成交行情大概是多少錢？這樣子實在說不過去吧？！

我們先不去討論建商新成屋，為了維持一定的房價水準，可能會有的「上有政策下有對策」作法，有關於中古屋的實價登錄部分，我覺得比較會有認知差異的原因，可能是發生在「車位的坪數大小」。因為實價登錄的房子坪數，原則上都是設定以「包含車位坪數」的算法，其實各個不動產廣告平台，也都是這樣的算法。這種包含車位坪數的算法，和絕大多數人對於房子價格的算法是不一樣的，也就是因為這樣，很多的誤會就發生了。

在某一個特定區域內，假設它們的屋齡/建材/位置都差不多，那麼房子的每坪單價，應該會是接近的。但是，我們一旦把車位坪數，納入每坪單價來計算的話，對於車位坪數小的房子，你所計算出來的每坪銷售單價，就會比較高；反之，就會比較低。所以我們在比較實價登錄的房子價格時，一定要把車位的坪數排除在外，這樣子的比較才會站在同一個基礎上，這樣子的比較也才有意義啊。

關於車位坪數的算法，其實也是有學問的，因為車位的價格是另外計算的，它不算在房子本身裡面，所以有些建商，會刻意把車位的面積少算一點，然後再把少算的面積放到公設裡面，間接地拉高了公設比和可銷售的坪數，這部分也是你多付給建商的錢。

一個標準停車位，是以2.5公尺(寬度) x 5.5公尺(長度) = 13.75平方公尺（約4.2坪）來計算的，而且車道的面積，通常也會被算在車位內，所以停車位的登記坪數，會從6~7坪，一直到13~16坪的都有。

若是很不幸地，你的車位面積，只有算入標準車位的4坪多或高出一些，那麼車道的面積，很有可能就被建商放到公設面積去計算了！

換一種方式來解釋，就同一個案來說：

當車位登記的坪數愈小，被少算的面積可能會被放到公設裡面，連帶的公設比就會比較高，而建商就可以多賣一些坪數；相反地，若車位坪數愈大，公設比就相對較低，對買方會比較有利。

依我的觀察，車位面積落在8~12坪左右的，算是正常水準，若是低於這個水準可能要自求多福了；若是高於這個水準，甚至是超過15坪以上的，算是這個建商有佛心來著，要記上嘉獎一次。

這篇文章 買房的價格是高還是低，要如何判斷呢？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

我挑選房子的重要標準是，【通風、採光和室內格局】，這些標準在成屋的判斷上面，會比較簡單，若是去看預售屋的話，你就要有很好的想像力。在預售屋的短暫銷售過程中，你人就坐在建商精心打造的接待中心裡面，此起彼落的賀成交聲，會讓你無來由的激動了起來，也不自覺往美好的方向去想像。

另外，買房子你要了解的地方很多，銷售人員也有他們要訴求的賣點，兩邊所關注的焦點，往往不一定會相同，在一個不經意間，你很有可能就會漏掉某個重要的面向，尤其是雙方在買賣一個還沒出現過的標的物。所以我會建議大家，要先把你拿到的平面圖和格局圖，好好的了解一番，並且發揮想像力去想像它，避免讓你買到的，和最後交到你手上的房子，兩個是天差地遠的不同世界。

一開始，就先從建物基地的座向，和四周臨路的大環境，作逐一的檢視。

你要了解到基地東西南北的方向，想想會不會有西曬，或是採光被擋住的問題；那一條路會是未來的主要通行路線，想想會不會有塞車的疑慮；附近空地的規畫用途是什麼，想想要不要買高一點的樓層以保留視野；或是地下停車位的出入口規劃在那裡，想想會不會有噪音的干擾…等等，這時候想像力就會變得很重要。

再來，房子內部的格局及動線，也要發揮想像力。根據格局圖，你要開始想像走進房子裡的動線及視線，當你打開大門，會先看到的是客廳，還是餐廳？客廳會不會太小或面寬太窄？走到每個房間的動線是否流暢？陽台曬衣服的位置在那裏？或是考慮到風水，有沒有穿堂煞或是開門見灶的問題。這些條件和你要選擇買那一棟樓，那一個樓層，和那一間房，都有著密切的關係，

若是以上這些問題，你都考慮清楚了，你還是要買預售屋的話，Vince誠心建議，買預售屋最好要選擇有好名聲的建商，先把預售屋的交易風險有效降低，作為你第一優先的考量點，不要單純的被宣傳手法迷的暈頭轉向。好房子以後再看就有，但是錢只要一付出去了，就可能會有拿不回來的風險。同時要確認建商使用的履約保證機制是那一種方式，不是每種機制的履保效果都是相同的，目前可分為五種方式：

(1)「價金返還之保證」：這個作法是當建商無法履約時，金融機構會把買方已經繳納的款項全部退還。這種有第三方的金融機構出面保證，比起其他的方式來說，這個做法最有保障。

(2)「不動產開發信託」 和 (3)「價金信託」：這是最常見的預售屋履約保證機制，它是將買方付的購屋價金，存放在信託銀行的信託專戶中控管，並且專款專用於建商興建房屋所需的費用。

這兩種信託機制，主要是為了防止建商將資金或買方支付的價金，挪作為他用。但是萬一建商倒閉，受託銀行只能盡力協助續建，但銀行並沒有保證返還價金，或是一定會完工交屋的責任。

(4)「同業連帶擔保」 和 (5)「公會連帶保證」：這兩種機制是當建商無法交屋時，由同意擔保的建商或公會負責交屋，它雖然有保證的形式，但未必就有保證的效力或意願。

聽說有少數的建商，會利用人頭開設了幾家建設公司，再利用這些建設公司，做為同業連帶擔保的公司，讓購屋者誤以為有建商保證就沒問題，但其實他們背後都是同一家建商，一旦發生問題時，應該是求償無門的結果居多。

以上就是內政部規定的五種預售屋履約保證機制，每家建商選擇的做法也都不一樣，我們務必要先了解裡面的差異，謹慎地做出決定，不要以為說只要有作履約保證，就沒有問題了。

可以參考一下，我昨天看到的不幸消息，或許這個新聞只是剛開始，買房子千萬不要心存僥倖。【買預售血本無歸】建商欠債落跑留爛攤 買預售屋簽履約保證也沒救 (yahoo.com)

還是再次的提醒大家，買房子是需要長期規劃的事，你務必要量力而為，多看多比較，才能找到讓你安心舒服的家。

這篇文章 別只想到賺錢，買預售屋要買的安心才重要！ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

有房貸的人要多繳利息，一定會心痛；但是不買房只租房的人，就可以裝作沒事的置身事外嗎？我看是未必，萬物皆漲是比較有可能的結局！

問一個每個人的人生必考題，「買房好，還是租房好？」

首先，我們可以用一個簡單的數學邏輯來思考：

若是買房的每月總負擔成本，「低」於每月租房的成本，那你就應該「買房」。

若是買房的每月總負擔成本，「高」於每月租房的成本，那你就應該「租房」。

這個道理還蠻簡單的，因為租房的成本很容易算出來，所以我們的重點在釐清買房的總負擔成本會是多少。當你仔細地列出買房的成本項目時，或許你會意外地發現，這裡面有很多的隱形成本，就連屋主本人都可能會漏掉的。所以最後計算出來的金額，可能會是超乎你想像的多，不只是每個月繳的房貸利息和管理費而已！

我大致整理出來，擁有一間房子的的總負擔成本有以下幾項：

1. 房貸利息：請注意，這裡指的是利息，並「不」包含你償還的本金。舉個例子，你每個月繳房貸一萬元，它可能是還了本金九千元，再加上利息一千元。所以這一項成本，你應該是算一千元的利息，而不是一萬元的本金加利息。
2. 管理費：若是社區或大樓型態的不動產，大部分都要繳管理費。
3. 保險費：若是你有房貸，每年就會有火險及地震險的帳單要付。
4. 地價稅和房屋稅：每年度依照政府的公告地價及房屋現值來課稅。
5. 養護費用：像是屋頂防漏/水塔清潔/電梯或冷氣養護/外牆清潔…費用。
6. 交易費用：像是仲介費、代書費、價金履保費、政府收的契稅…等等。
7. 房屋折舊：東西用久了，原則上，價值就會有一定程度的減損。
8. 土地增值稅和房地合一稅：根據在不同時間買進的不動產，政府會依其持有的期間長短，並搭配其他條件的計算，向賣方收取土增稅及房地合一稅。

因為這裡面有許多的項目是一次性費用，它並不是每月支付的，要記得先除以你預計使用房子期間的總月數，這樣會比較容易和每個月支付的租金作比較。

若是你加總了上述1-8項的總負擔成本，結果是低於我們每月要付的租金，那我們應該就是買房比較划算；反之，則是租房會比較划得來。

這是很簡單的道理吧? 但我覺得會有差異的部分，是一些大家容易遺漏的隱形成本項目，像是房屋折舊或各類的稅費…等等，以至於會低估了持有房產期間的成本。

接下來，就是考慮房貸的問題。在之前超低利率的時代，這也是吸引大家由租轉買的一大誘因。但是，現在已經轉為升息的趨勢，絕對不要輕忽利息增加的負擔，心態上應該要小心謹慎才好。

房貸是可以幫助你一圓美夢的強力工具，卻也可能會因為繳不出房貸而被斷頭拍賣，反而變成是你惡夢的開始。所以，究竟會是美夢或是惡夢，其中一個重要的關鍵，就是你要「量力而為」。

如我先前的建議，大家不但要把買房當作長期性的目標去積極看待，而且要先求有再求好，不要奢求一步到位。因為不動產會隨著人生不同階段，而有不同的需求，也可以依需求來做適度的調整，比如說小屋換大屋，透天換成大樓，或是從城市搬到鄉下…，它是可以活化變現的資產，只是不動產的處分需要較長的時間，這部分要有心理準備。

如果你準備要購置人生的第一間房子，你現在優先要作的，並不是要你超出能力去貸款，硬是買下蛋黃區的大新房，反而主要是找尋符合需求的較小坪數+低單價物件，二手房也無所謂；如果可以忍受更長的通勤時間，蛋白區或蛋殼區會有更多的選擇。將貸款金額控制在你可以負擔的範圍之內，腳踏實地開始你的人生換屋計畫。

這一間房可能離你理想中的夢想屋，還有一大段距離，也可能需要你熬過一段節衣縮食，拚命繳貸款的痛苦期間，但是它也有可能，讓你未來的人生朝著更好的方向邁進。

這主要在於你的挑選眼光，像是你的住房需求有沒有被滿足，房子本身是否具有增值性，或是對自己財務資金的管控能力，都會影響最後的成敗。

最後，我還想討論一點，很多人說你一旦決定買房，因為有繳房貸的壓力，這樣就會相對犧牲了生活品質，變成背了一身房貸的屋奴…等等。

我不是很認同這種說法，因為你究竟會不會變成屋奴，主要取決於你的經濟條件，和你有沒有量力而為去貸款買房，彼此有著密切關係，這部分只有你自己最清楚，別人沒辦法幫你做決定，也沒辦法去一概而論。

因為你若是選擇租屋，的確是不用繳房貸或其他持有成本，但是你要繳租金，這就要去比較兩者開支的多寡，而且房貸繳完，房子是自己的，但是房租繳完，房子還是房東的。

再來，因為不用繳房貸，你就理當會有比較好的生活品質嗎？這是有可能性，但它的可能性建立在你把省下來的錢，好好的存下來，並且持續投資在比房產有更高報酬的用途之下，它才會成立，這個做法是有難度的。更值得擔心的是，若你的生活品質是建立在把省下來的錢，去享受消費性的商品或服務，這種看似活在當下的及時行樂作法，我只能祝福你們能一直的持續下去。

你現在沒錢，不代表未來也會沒錢，所以不要這樣子就輕易放棄買房了，就像我之前提到的，買房是一個需要長期規劃的事情，這是一個人生大決定，務必要謹慎以對。而且，不管你現在決定是要買房或租房，你都要開始存錢，你一旦有了錢，你就更有能力去面對未來的不確定變化，說不定那一天你忽然決定要買房了，最怕到那時還是兩個口袋空空，這些年來賺的錢，都不知道花在那裡？！若真的是這樣，那是一件蠻悲慘的事。

建議您買房要停看聽，量力而為才是上策！也祝福大家，順利度過這個沒人知道結局的大動盪時代！

這篇文章 升息時代去買房子，這決定好嗎？停看聽，量力而為才是上策！ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

提醒大家，其實你的「鄰居」，也會是一個關鍵性的買房評估項目，在現今住在大樓比例逐漸提高的年代，這個「鄰居」可以延伸為「管委會」的定義，如果有個運作完善的「管委會」，將會是全社區住戶的好福氣。這一點領悟，是我從事不動產行業之後慢慢發現的，很是珍貴。

就拿我來說，我現在住的社區，和未來預計要搬過去的社區，兩個社區都有管委會，也在正常運作中，但是群組內住戶的討論氣氛，感覺上落差就蠻大的，而每一年完成的工作難易也是大不相同。

若是換到我工作時的場景，這個落差感更加明顯了許多。有的新建大樓設有管委會，提供很多樣化的服務，住起來實在輕鬆愜意(當然羊毛出在羊身上啦…)；有的老公寓沒有管委會，但是住戶們自律性高，大家也相安無事；更碰過沒有管委會的社區，內部漏水或清潔的一堆問題有待解決，因為種種原因，住戶們選擇互相怨懟或冷漠以對，遲遲沒有建設性的作為，看起來只能繼續擺爛下去。

真沒想到，每個月繳幾千塊的管理費，如何將它妥善的利用，以及住戶們投注於社區事務的點滴心力，長久下來竟然會有如此截然不同的差異。

我這裡整理了幾個挑選好鄰居(或是管委會)的小技巧，和大家分享：

1.管委會是否有得過公開性的評選獎項? 這一點雖然不能說是絕對準確，但既然它的管理能得到評審肯定，基本上也應該差不到那裏去，也間接證明了管委會求好的企圖心。

2. 看看大樓的外觀，或是臨路的環境維護，有沒有定期維護或清潔，是否已達到你要求的水平? 有沒有違建加蓋的部分

3. 走進大樓內部，觀察管理人員的眼神動作，是否他們會馬上注意到你，或是視若無睹? 管理員代領的包裹信件，是否有被適當的存放或通知？

4. 查看公告欄的文件內容，可以了解到社區正在或是將要進行的工作，它們是在近期公布的，或是已經很久沒有更換了？

5. 社區內的公共設施，是否有按照管理規章來執行管理?

6. 電梯有沒有定期維護的紀錄？電梯內的廣告文宣，是否有經過管委會的同意放置? 電梯內的清潔度，也是檢視社區住戶水準的一個地方。

7. 停車場的各類車輛放置，是否井然有序? 有沒有車子任意的停放在車道上？

8. 垃圾間的各類垃圾分類情況，也是一個觀察住戶水準的切入點。

9. 觀察一下各住戶的門口，是否擺放了一堆鞋子在地上，雜亂無章？還是整齊放在外面鞋櫃？或是規定都要放在室內，以保持整體的樓梯間美觀？

10. 若有可能，最好看一下該社區的管理費明細表，確認一下社區的管理費結餘金額，每月的收支是否有結餘，或甚至會發現其中住戶有長期欠費的問題，這點反映出管委會執行力道的強弱。

以上的內容發想，主要是我處理一間最近成交的公寓，它沒有管委會，昨天樓下屋主在抱怨樓上的屋主，長期都不去清理屋頂的水管，以至於連日來的大雨，讓屋頂積水溢出並流入樓梯間。在此之前，我也曾聽我的客人反映過，這位樓下屋主也是不太容易溝通的人，十分堅持己見，屬於講不通就沒得談的那一種。

其實，真實的情形究竟是如何？我也不知道。我只想了解問題到底是什麼？能不能解決？我今天就帶著一根棒子，涉水走過一大片積水的公寓屋頂，找到水管之後就朝著裡面通了個幾下，這積水就在十幾分鐘內消失不見。這結果真的是讓我傻眼了，兩三下就可解決的小事，竟然可以讓兩方結下如此大的誤會。此時若回頭看看我住的祥和社區，真的是要惜福了。

這篇文章 千金難買好鄰居 最早出現於 Vince帶路尋好房。

Vince提供幾點建議如下：

1. 發生賣方委託他人代為簽約的狀況，我們第一步的因應作法，是要求受託人要提出委託人的合法授權書、或印鑑證明、印鑑章等文件。
2. 第二步就是查明委託人及受託人的真實身分，除了要提供身分證(外國人則是護照)作為查驗，以便證明的確為本人無誤之外，若你仍有疑慮，可進一步要求提供健保卡或駕照等雙證件，進行雙重的確認。
3. 若簽約當時，受託人能提供相關不動產的權狀，我們也可以當場確認權狀的真實性、權狀載明的當事人和委託人是否相符，以及權狀是否為新補發的？若發現是補發不久的權狀，我們應該要更加小心謹慎，避免被詐騙份子拿偽造的權狀得逞。
4. 第一期的簽約金不要約定過高，一般用10%以內為原則，也最好不要同意以現金，或是沒有禁止背書轉讓的票據來支付簽約金，讓有心人拿到了錢就逃之夭夭。盡量把錢存放在安全的地方，例如簽約金不要直接交給買方，而是直接存入履保公司的信託專戶，等到房子完成過戶及點交程序之後才匯給賣方，這樣子買方至少是立於不敗之地。
5. 可以借重不動產專業人士的把關服務，這時候地政士和履保公司的角色就顯得重要了，居心不良的人若是看到這個陣仗，發現你也是有備而來的，相對的對你下手的意願，也會大幅度降低。

少數人會覺得這似乎也沒甚麼風險，不就只是辦過戶嗎？自己也可以去地政事務所辦理，一心就想要省下相關的代書費和履保費，我個人是建議你最好不要省這筆錢，人心複雜且世事難料，買房子要花這麼多的錢，若沒問題就算你好運，一旦發生問題的話，你再怎麼後悔也來不及了！

說句題外話，代書費不過就區區幾萬元，而履保費更低，只要收取買賣成交價的萬分之六，而且還是買賣方各付一半(也就是萬分之三)，這兩筆錢和你整個不動產的價金相較來說，真的不算甚麼。代書負責不動產的產權移轉，履保公司負責買賣價金的保管及支付，他們兩者的密切合作，可以讓不動產長達一兩個月的交易流程更加順利進行，我們就按照代書和履保公司的指示去做就好，省得在這期間去傷不必要的腦筋。

這篇文章 買賣房子時，賣方委託他人代為簽約，這時我們要如何保障自己的權益呢？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

有趣的是，為了解決這個沒有標準答案的問題，更有人把每種坐向的房子都給了一個正面說法，巧妙化解了實務上的尷尬。

「坐北朝南，賺錢不困難」

「坐南朝北，賺錢穩穩賺」

「坐西朝東，賺錢真輕鬆」

「坐東朝西，賺錢無人知」

反正不管你是哪一個坐向都會賺錢，這樣子不就皆大歡喜了嗎？哈哈…

話說回來，大家會這麼謹慎考慮房子的坐向，主要就是希望自己家的日照、採光，以及溫濕度的居住狀況，能夠滿足自己的需求。

【坐北朝南】
優點：傳說中的帝王向，冬暖夏涼，四季溫度適中。

缺點：夏天南風吹進來，房屋容易潮濕。

【坐南朝北】
優點：屬於坐北朝南帝王向的相反方向，南部較熱地區可納入選擇。
缺點：冬天是東北季風迎風面，會比較冷。

【坐西朝東】
優點：早上陽光直射房屋，冬天溫暖。
缺點：晚起的人會被陽光曬醒，夏天早上溫度高。

【坐東朝西】
優點：冬天下午的陽光會讓屋子乾燥、溫暖。
缺點：夏天西曬房屋會很熱。

還是提醒大家，你住在不同的地區或地理位置，或是依照個人的生活作息，可能都會有不同的房子坐向偏好，所以也不用硬梆梆的用一套標準去綁死自己，一切以自己住的舒服最重要。

這篇文章 你知道你家房子的坐向，該如何判定嗎？ 最早出現於 Vince帶路尋好房。

這是我常被問到的問題，我也覺得買方應該要問，而且最好要想辦法問到關鍵的點，這樣做不只是為了找到未來殺價的〝合理〞理由，說不定你在提問的過程中，會發現你也有同樣的考量，這樣就可以避免一時衝動，去買到一個大麻煩了。

透過和許多屋主對談的過程中，我慢慢了解到，不動產在現實上是不能移動，這是表面上的現象；但是持有不動產的人是可以轉變它的，這部分就是隨著觀念或切入角度，而有天差地遠的結果。

每個屋主要賣房子的理由有百百種，如果你是一輩子都沒買賣過房子的人，可能會比較難以想像，有些也是我接觸這一行之後才體會到的，提供大家做為參考。

1. 買新屋賣舊屋

這個很常見吧，沒有什麼大問題。

2. 有更好的投資標的

有些人的投資眼光精準，不動產、外幣、股票、基金、或保單，那一種能賺比較多錢，就去投資那一項。光是以不動產而言，也有分區域別，或是一般住宅、店面、套房、建地、農地、公保地(哈哈…)的各種標的類型，當他們發現有更好投報率的標的出現時，自然就會想要賣掉現有的，讓手上的資金更能活用。

3. 覺得房價已經到高點了

這一點是見仁見智，每個人的判斷基礎不一樣，主客觀條件也不一樣，也就是因為這樣，所以才會有買賣啊，要不然大家的想法都一樣的話，那麼建商或房仲就要喝西北風了。

4. 手邊只有不動產，沒有現金可用

年輕人要盡量儲蓄，擠出手邊現金去買房子；但是老人家的想法有可能恰恰相反，他們想要出脫房子換現金，準備好好享受人生，不要做房奴。

5. 手上有太多間房子，要去蕪存菁

這種有錢人也蠻多的喔，因為貧窮限制了我們的想像，不要以為每個人都是只有一兩間房在手上，每個月都要為繳房貸而發愁。這一類的屋主可能在買房的時候沒想太多，看到喜歡就買下去了，過個幾年又看到更好的標的，或是嫌棄長期閒置沒用到的物件，就會起心動念的去賣掉一些不太想留的房子。

6. 年紀大了，想單純一點過生活

買套房出租作一個包租公，有穩定的收租現金流，這的確是不錯的理財規劃，但是相對的你也要花時間精力去管理房客，整理屋況，還有一些離離扣扣的麻煩事，有些包租公就做久了，也就做膩了，這種人也是有的喔。

7. 賣大房子換小房子

這不一定是屋主的財務出了甚麼問題，而是隨著年紀的增長，子女長大後都逐漸離家生活了，不需要這麼大的房子，小一點住起來反而輕鬆許多，省掉許多打掃整理的苦差事。換成小房子之後多出來的錢，說不定就是你的退休金來源，不用再擔心沒錢養老了。

8. 考慮到留給子女財產的規劃

這一點是我體會最深的，我碰到好幾個客戶，都是因為這個原因想要賣房子的。若是你只有一個小孩，那這個問題還比較簡單；但如果你有兩個以上的小孩，那麼你的財產未來要如何做分配，建議要開始納入你的人生長期規劃了。

在不同的年紀就有不同的思維，面對這種財產分配的現實問題，人生無常，我們做父母的能先做就先做。(請注意：我不是說要把財產，現在全部分給子女喔，我是說要開始納入規劃，不要視而不見。)，省得讓子女未來爭的你死我活的，明明一件好事反而變成悲劇。

以我目前的理解，要用公平的態度處理，並且大家白紙黑字講清楚，是我覺得最重要的事。

拉拉雜雜講了一堆，主要是今天看到明金城驟逝的新聞，真的覺得很難過，他和我差不多年紀，有感而發而已。提醒自己要過好每一天！

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